住宅ローンの支払いが困難になったら任意売却の相談をする
夢のマイホームが持てたときにはこんなことになるとは夢にも思いませんでした。突然の出来事（リストラ・倒産・病気やケガ・介護・離婚）で生活環境が一変してしまい住宅ローンの支払いが困難になってしまいました。ローンの返済を滞納してしまい、このままでは差押えられて競売になってしまいそうです。
誰にも相談できず、時間だけが経過してしまうと、家や家族、全てを失い借金だけが残る、という最悪の結果になることも考えられます。
任意売却という選択
任意売却
任意売却とは、不動産を購入するために不動産を担保にして住宅ローン等のお金を借りている人が借入金の返済が出来なくなった場合に、お金を貸している住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関が、借金の全額を返済することが出来ない価格でも、残る借金の返済方法を協議し合意したのち、担保の不動産を任意に売却することができる制度です。
競売
通常、住宅ローン等の返済が滞納や延滞すると、お金を貸した金融機関等は一定の期間を経て、残っている借金を全額一括で返済することを要求してきます。滞納や延滞をする状態で借金の一括返済ができる可能性は低く、金融機関等は担保となっている不動産を強制的に売却して、その売却代金から借金の回収をします。この担保となっている不動産の売却から購入者の決定、代金回収、所有権移転、引き渡し、場合によっては強制退去まで裁判所が行います。
お金を借りた債務者の意向や都合に関係なく、決められた手続き通り、裁判所が担保不動産を強制的に売却する制度が競売です。
任意売却のメリット
高く売れる
任意売却では金融機関も少しでも多くの借金を回収したいため１円でも高く売却したいと思っています。一般の売却活動同様、購入希望者を幅広く探せる上に、実際に物件を見てもらえるので市場相場価格で売却できる可能性が高くなります。
一方、競売では競売物件の情報入手の方法を知っている購入見込み客による入札形式で売却されるうえに、実際の物件を内見することが出来ずに、裁判所が競売手続き上で調査した資料を基に入札者が購入希望価格を決めるため、市場相場価格より20%～30%安く売却されることが多いようです。
残債の返済方法が相談できる
競売では、担保不動産の売却後に残った借金は原則一括での返済を求められますが、任意売却では、売却後の残債の返済方法も相談して決定することになります。
引っ越し時期など相談できる
競売では、売却後の即時退去が基本です。立ち退かずに占拠し続けると強制執行で締め出されてしまうことになります。そして、購入希望者は物件調査書類からだけで入札金額を決めることは少なく、外観や環境を確認するために不特定多数の人が現地に来ることがあります。さらには、飛び込み営業で任意売却を勧める不動産会社もありますので落ち着いた生活が出来なくなることもあります。
任意売却では、引渡しの時期を相談することも可能です。そして、条件次第では、そのまま住み続けることもできるかもしれません。また、任意売却は一般の売却と同じで、依頼された不動産会社が物件の内見や現地案内も管理しますので、不特定多数の突然の訪問などの迷惑行為に悩まされる可能性は少ないと思われます。
任意売却の注意点
相談相手に注意する
任意売却自体は一般の仲介と同じ扱いです。宅建業を営む不動産業者なら誰でも受託できる媒介契約です。しかしながら実際の業務内容は、金融機関との交渉、依頼者のローンの契約条件、連帯保証人の有無、家族構成、当面の生活費等、多岐にわたる法律の知識と経験が必要になります。
- 任意売却の経験のない弁護士にコンサル料として150万円も支払ったのに競売になった。
- 任意売却を依頼した不動産会社の勧めでリースバックの契約をしたのに、所有権移転後すぐに立ち退きを求められた。
- 任意売却の物件の購入を勧められたが、契約書は紹介してきた不動産会社との共同買主になっていた。
いずれも実際に相談された案件です。事件の後に相談されたものは弁護士を紹介しました。契約前の案件は相談者と同席させてもらい話を確認・整理したら態度を豹変させて勝手に退席してしまい、それ以降、連絡がなくなったそうです。
任意売却の業務をなんでも一人の知識と能力ですべてをカバーすることは難しいと思います。弊社（有限会社ガイアミューズ 免許番号：神奈川県知事（４）第25964号）は神奈川県の不動産会社です。任意売却の業務を始めるために一般社団法人任意売却支援協会に登録しました。私のこれまでの人脈と知識で足りないところは、協会の協力を得て事故が起きないようにするためです。