セットバックの測量をしなくても再建築できるの?

不動産

幅員4m未満の道路に面している土地に家を建てるときに必ず問題になるセットバック(道路後退)。4m以上の広い道路に面している土地をお持ちの方には不要な心配ですが、気になる方は必ず確認してください。誰かが大丈夫って言ってたからはNGです。大丈夫な理由を説明してもらって納得出来たら、あとは所有者の自己責任です。少しでも不安が残るようでしたら、役所の建築課で確認してください。

どんな作業が必要なのか

狭隘道路協議(セットバック)

4m未満の道路(建築基準法第42条2項道路)の場合、建物を新築したり建替えたりするときに必ず必要な道路管理者である役所と行う協議。具体的な手続き方法は、各管轄行政により少し異なりますが、手引き書や要綱があるところが大半です。すでに確定しているところもあります(図面のコピーをもらえるところが多い)。一度確定したセットバックの道路後退線が変わることはありませんので、再協議の必要はありません。

この協議の目的は、火事や事件などの有事の際に救急車などの通行、安全に生活するための最低限の移動のために4m幅を確保する。そのため道路に面している土地に用地提供を求めるものです。どれだけの用地提供が必要になるかを決めるために現地を測量する必要があります。

この測量は道路と道路に面している土地の正確な土地境界を決めるためのものではなく、あくまでも道路を中心に考えているため、現況優先で行われます。

基本は、現状の道路の中心から両側へ2m離れたところまでを道路とみなします。ただし、片側が崖などで道路として提供することが著しく困難な場合には、その崖から一方向に4m確保したところがセットバック(道路後退)線とされるなどの例外もありますので、正確な測量と専門的な協議が必要になります。

狭隘協議で道路線(セットバックを含む)が確定すると、建築予定地を道路提供部分と建築可能敷地に正確に区別する線引きができます。道路部分を確保するための協議なので、道路に面している土地の境界を確定する測量までは求められていません。

現況測量

建物を建築するには、建築確認申請をして許可を得る必要があります。この建築確認申請に使われる建物敷地図は、不動産登記法で作成された地積測量図と同一のものである必要がなく、現況を反映して作成されることが多く、不動産登記法の土地境界と必ず一致していなければならないというものではない。ということは理解しておいてください。

不動産登記法では、『初めの境界は未来永劫確定していて動かない』という考え方に基づいています。境界確定測量とは名ばかりで、元の場所に戻す復元作業をして、その復元点が正しいことを一つ一つの境界に関わる所有権者が現地で立会確認をして、動いてしまっていた場合には正しい場所に境界標を戻す作業を伴う測量をいいます。

建築確認のための現況測量は、上記の境界確定(復元)の作業までは行わずに、ありのままの現地を測量して作成されたものです。申請人が主張する所有権の範囲を図面化したものだともいえるかもしれません。

セットバックの協議をしないでいたらどうなるの

無許可で家を建て替えたとき

昔は知り合いの大工に現金払いで建築してもらったりできたかもしれませんが、いまは建築する許可がもらえませんので、金融機関の融資を受けることができませんし、建築してくれる業者を探すことも難しいと思います。

もし、無許可で建築することができたとしても、セットバックをしないで自分の所有地いっぱいに建築したら道路部分に出っ張ることになり他の道路利用者の邪魔になります。行政から是正勧告や指導を受けることになり、近所付き合いも悪くなり生活し辛くなることでしょう。

リフォームならできる

無接道地の建物と同様、土台はそのままで主要構造部も変更しない、許可の必要のないリフォーム工事はできます。ですが、どんなにお金をかけてもリフォーム工事は所詮リフォーム工事です。

無接道地と異なり、きちんとセットバックをすれば建築確認許可をもらえて融資を受けることもできるでしょう。

結論

狭隘道路(セットバック)協議のために現況測量は必要

道路後退線を決めるためにはその道路の現況を正確に知る必要があります。そのために測量が必要になります。

セットバックを決めるための測量は、不動産登記法の土地の境界を確定する面倒な測量は必要ありません。実際の現地がどのようになっているかを知るための現況測量が必要になります。その現況測量をもとに協議していくことになります。

セットバック(道路部分)が正確にわかると建築確認の許可がもらえる

セットバック部分が正確になるので、建築できる土地の測量も正確にできます。建物を建築する土地の道路後退線を正確に知っていないと建物の敷地も正確にわからなくなります。すると建築確認申請の敷地も間違えることになり許可がもらえません。結果、建築を請け負ってくれるハウスメーカーや工務店が見つからない。さらに、金融機関の融資が受けられない。といった事態になります。

税金が安くなる

セットバックをした道路提供部分は、申告すると固定資産税と都市計画税が免除されます。さらに相続税の減免措置の対象にもなります。公共用地として提供しているのですからしっかりと節税しましょう。別の記事でも書いています。【私道の税金】

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