よくある質問

よくあるご質問

当事務所に寄せられたご質問の一部をご紹介します。
こちらにないご質問につきましては、どうぞお気軽にお問い合わせください。

中古物件を購入したのですが、床面積が登記と違います（増築してあります）。登記変更は可能ですか？また、手続きの流れなど教えてください。

建物の変更登記は可能です。『建物表題部変更登記』という登記を申請することになります。
作業の流れは、
１．現在の登記記録と実際の現地の相違の調査。
２．増築（変更）部分の工事時期、工事発注者・工事施工者の調査・確認。
３．現状（増築後）の建物の図面作成（建物図面と各階平面図）。
４．登記申請書類作成（増築工事当時の増築部分の所有権を証する書面の作成が重要）。
５．書類が整ったら登記申請。
６．通常10日～2週間ほどで登記完了。
以上

増築部分の規模、調査の量・難易度により諸費用が変わります。

土地家屋調査士の費用はどれくらいかかりますか？

費用は報酬の自由化により各事務所によって異なります。お気軽にお問い合わせください。

土地の測量って高いんでしょ。

回答しづらい質問です。私は、不動産の仲介も取り扱うことがあるのでご参考までにお答えします。東京・大阪・福岡・名古屋のような都心部と田舎でも異なりますが、土地の値段が高い都心部では不動産仲介料の3%と測量費用は比べるまでもなく測量費用は、仲介料の何分の1です。それが地方へ行くと測量費用の方が高くなる逆転現象も考えられます。
なので、測量についてのみを以下でご説明します。
測量は目的によって2種類考えられます。

①境界確定測量

上記質問の回答にあるものがほとんどこれに当たります。登記申請を前提としているために、全ての隣接所有者との立会確認が行われ全ての境界に合意が得られて一筆書きのように当該土地の周囲の境界を確定する測量。

②現況測量

境界確定測量と異なり隣接する土地所有者との境界確認は行わず、現地の測量だけを行った測量。
費用を掛けずにおおよその面積を知りたいときや建築の下図を考えたりする場合に行われます。

境界がわからないときはどうするんですか？

隣接の土地所有者と境界の立会い確認を行います。そのまえにさまざまな資料調査をし、現地の測量をした結果との整合性を検討して境界の復元点を導き出します。そして立会い確認して、境界認識がお互いに一致したら境界標を設置。さらに境界確認書を取り交わして、法務局に登記申請をしておけば公的に図面を管理して貰えるので安心できます。

境界の立会い確認を求められたのですが。

立会い確認をして境界を明確にすることは、後のトラブルを防止のためにも有益です。確認した境界には境界標識を設置し、境界確認書まで取り交しておくとより安心です。

お隣が境界立会いに応じてくれない。

真剣に誠実にお願いしてみることが一番だと思います。それでもダメな時には土地家屋調査士のような第三者が入ることによって応じてくれるかもしれません。それでも協力が得られないようであれば法務局が境界の特定を行う筆界特定制度をご検討ください。例え相手が一切協力してくれなくても法務局が境界を特定してくれる制度です。

工事で境界標がなくなった（動いた）。

境界付近で工事予定の時には事前に工事人に境界標識に気をつけるようお願いしておくことが大切です。それでも動いてしまったり無くなってしまった場合には早急に復元することが大切です。ただしお隣に無断で境界標識を設置することはトラブルの原因になりますので必ず境界立会いを行ってから境界標識を設置しなおしてください。

土地を売却しようとしたら、境界をはっきりしてと言われたのですが。

昨今、境界に関する不動産のトラブルが増えていることが原因です。不動産業界でも取引の際には、境界の明示を契約書の雛型に入れ込むなど慎重になっています。さらには、多くの金融機関で境界の不明確な土地には融資をしないなどの規定もあるようです。
もちろん境界が不明確なままでのご売却もできますが、金額が大きく下がってしまうことは否めません。
トラブルを未然に回避するということだけでなく、不動産の市場価値を上げるためにも境界確定測量をすることをおすすめします。

土地の面積が登記記録と違うと思うのですが。

登記制度は税気を課すためにもつくられた制度です。昔からのままの記録ですと登記記録よりも実際の面積が大きいことが一般的です。
例えば、相続で分割の調停をされている場合などでは、登記記録ではなく実際の面積を正確に測量したうえで分割案の調停をしてください。調停終了後に測量したら、その面積の差異の大きさゆえにまたもめるということはよくあります。

建築図面と地積測量図の面積が違うのですが。

建築用の設計図と地積測量図はルールも法律も目的も異なるからです。設計図の土地の面積と形状は、必ずしも不動産登記法の境界（筆界）である必要が無く、現状の見たままの土地とお考えいただくと分かり易いかもしれません。

現地と公図が違っているのですが。

売却や融資を受けるときに問題になります。直接法務局へ行って相談するか、土地家屋調査士へ相談することをおすすめします。

お隣の塀がこちらの敷地に入っているようです。

はじめに境界認識の違いの原因を把握する必要があります。法務局などで資料を調査した上で本来の境界について調べることが必要です。単に感情的なものなのか、図面の読み間違えなのかなども考慮します。あなたの境界に対する認識が正しいかもしれませんし、お隣の境界に対する認識が正しいかもしれません。冷静な判断で無用なトラブルは避けるようにしましょう。
木の枝葉などはすぐに取り去るように請求できますが、建物やブロック塀などはすぐに取り壊せと請求することは現実的ではありません。

図面などの資料がない場合には再度隣接所有者と立会いを行って確認する必要があります。法務局の資料などをもとに測量によって確認することが可能です。
越境している工作物は、双方が確認済であること、建て替えや解体時などに越境を解消する旨の覚書などの書面を取り交わしておくことをおすすめします。

時効取得で取られないですか？

時効取得の前提に越境問題があると予想されます。時効取得は条件が厳しく簡単なものではありません。詳しくは弁護士にご相談していただくことになると思いますが、まずは越境の事実確認が必要になると思われます。この点に関して、調査・測量のご相談は土地家屋調査士へして確認されることをおすすめします。

土地を分筆したいのですが、どうすればいいのですか？

土地を分けるためには、先ず分けるまえの土地の境界を確定して全体の把握をすることが必要です。
そのために境界確定測量を行うことになります。それから周囲の境界が全て確認できた土地をどのように分けるか図面を作成して法務局に登記の申請をします。

昔の古い図面があるのですが、それを使って分筆できませんか？

昔の図面は○m○○cmといったようなアナログ表記ですが、いまはX座標Y座標といったデジタルデータを使用します。
また測量機械の精度も上がっているために再度測量し直す必要があります。もちろん古い図面を参考に測量し直すことになります。法務局に提出できる正確な図面を新しく作るイメージです。

共有者が分割に協力してくれません。

土地の分筆登記は、共有者全員で申請することが法律で定められています。そのため協力してもらえるまで説得するか、裁判で判決をもらう必要があります。

土地の一部を道路に提供しているのですが。

道路に提供している部分にも税金が課されているようでしたら、正確に測量し図面を作成して行政に届け出ることで税金が減額になることもあります。

利用方法を変えたら登記しないといけないのですか？

はい。法律で定められています。現況と登記記録を正しく一致させることによって、所有者の権利を保護することになるからです。

登記記録が田や畑になっているんですが、そのまま放っておいても大丈夫ですか？

土地の利用方法を変更している場合には、正しい登記申請をすることがおすすめです。農地（田・畑）を変更する場合には必ず農地法の許可または届出をする必要があります。その証明がないと農地への原状回復を求められる場合があり、うっかり売買などしてしまっていたら大変なトラブルになることも考えられます。

事務所だったところにユニットバスをつけて生活しています。登記した方がよいですか？

はい。利用状態が『事務所』から『居宅』に変わったと考えられますので登記をしてください。固定資産税と都市計画税が減少すると思います。

建物を新築したのですが。

新築を原因とした建物表題登記の申請をする必要があります。
ご本人からの申請もできるのですが、図面作成が難しいため土地家屋調査士にお願いしてください。

親のお金で増築したのですが、所有権は誰のものになるのでしょうか？

増築した部分が誰の所有なのか意思が大事になります。親が自分の所有の意思をもってお金を払って増築したのか、増築するために親からお金を借りた（贈与を受けた）のかを確認することになります。それによっては親のものにもなるし、子供のものにもなるし、共有になるかもしれません。

建物は境界線からどれくらい離れていないといけないの？

境界線から50cm以上離して建てなければならない。と民法により定められています。
しかしながら、実際には商業地域などで境界線ぎりぎりに建築されている建物も多数あります。これは都市計画法や建築基準法の定めに従って合法的に建てられたものです。民法には抵触しますが、一般的に建築基準法などの規制が民法より優先するとされています。

登記面積が分譲マンションのパンフレットより小さいです。

分譲マンションのパンフレットなどに記載されている面積は壁の中心線で囲まれた面積が使われることが一般的です。
登記記録に記載の面積は、壁の内側の線で囲まれた空間を、垂直に上から測った面積からその空間面積に配管されている共用パイプスペースなどを引いた面積です。