不動産登記
不動産登記の構成
登記には商業登記と不動産登記の二つの登記があります。どちらの登記も多くの方にとって馴染みのないものです。商業登記は会社など法人の情報が、不動産登記は土地と建物についての情報が、だれでも入手できる公開された情報で、法務局で記録・管理されています。
会社を作ったり法人の目的や役員を変更するときには商業登記の申請が必要で、ご自身で登記申請される方もまれにいらっしゃいますが、多くの方は司法書士へ依頼して登記申請されています。
不動産登記は、土地と建物、物理的現況と権利関係の組み合わせで構成されています。
表題部と権利部
各土地・建物ともに、不動産一つにひとつの不動産登記があります。
表題部
表題部は、土地であれば場所を特定する所在・地番、利用状況を表す地目、そして広さを地積の名目で記録されています。
建物も目に見えるままを所在地、建物個別の番号を家屋番号、そして、使用目的を種類、木や鉄骨・鉄筋コンクリートなど何で出来ているかを構造で表し、各階ごとの面積を床面積として新築や増築された年月日とともに記録されています。
この表題部が一つにつきひとつの土地や建物を特定します。
権利部
表題部で特定された各土地・建物の所有権に関する事項が「甲区」に、それ以外の担保設定などの事項が「乙区」に記録されていきます。
土地・建物の物件を特定する表題部がないと所有権などの権利を主張する甲区や乙区に権利の登記をすることができません。何もない更地の土地に建物が建築されたら、その建物の存在を公にするために建物表題登記が申請によってつくられます。表題部によって存在が公になった建物の所有権を公のものとするために権利部の甲区に所有権保存登記が申請できるようになり、所有権が登記簿に記録されます。
その後、相続や売買で建物の所有権が変わったときには、同じ登記の権利部の「甲区」に記録されていきます。火事や地震などの天災や解体工事で建物がなくなったときには、建物の登記も閉鎖されてなくなります。
同じ土地に再建築された場合には、全く新しく建物表題登記から申請することになります。
土地が消滅することはないため、売買などで所有権者が変わると権利部の「甲区」に追加記録されていきます。
登記の代理申請
土地・建物ともに現存する不動産の売買など権利移転の登記は、既存の登記の権利部に所有権移転の登記を申請していきます。この権利部の登記の代理申請は、司法書士へ依頼します。
物理的現況を反映させる表題部の登記の代理申請は、土地家屋調査士が行います。
建物のように新築したり壊したり、増築したりと現況が変化しやすい建物は、その都度、建物の登記を申請する義務があります。この時に行う建物の登記は、建物表題登記、建物滅失登記、建物表示変更登記と呼び全て表題部の登記になるので、土地家屋調査士へ依頼することになります。
図面作成を伴う表題部の登記
住所変更の登記や建物滅失登記など図面の添付がない登記は、法務局で登記相談を利用しながら本人申請に挑戦される方もいらっしゃいます。少しでも出費を抑えたい方で、平日の昼間（法務局の登記相談の時間）に時間を作ることが出来るようでしたら土地家屋調査士や司法書士に依頼することなく本人申請で登記をすることも可能です。
残念なことに建物表題登記など、表題部の登記申請には図面の添付が必要な登記が多く、この図面作成が困難なために登記相談に行っても、土地家屋調査士へ依頼するように勧められることが多いようです。
建物表題登記
建物を新築した場合は、「建物表題登記」の申請が義務づけられています。建物の建築に融資を利用する場合には、金融機関の抵当権など、担保設定の登記が条件になりますので建物表題登記をし忘れることはありません。しかしながら、地主さんが現金で土地の一部に新しく建物を建てた場合、建物表題登記を申請しないで、未登記建物となっていることがあります。
建物表題登記の申請に必要な書類は、図面のほかに所有権を証明する書類が必要です。新築時であれば建築確認や完了検査済証、施工業者からの工事完了引渡証明書や工事代金の領収書など容易に準備できますが、何十年も経過した未登記建物の所有権を書類で証明することは、かなり困難な作業になり専門的知識や経験からの知恵も必要になってきます。
どれだけ困難になろうが、相続で受け取る場合など建物表題登記が必須になることもあります。新築時に建物表題登記を申請することは当然のこととして、もし未登記建物であることが判明した時には、すぐに土地家屋調査士へご相談ください。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の１都３県の地域は、私も対応いたします。まずは遠慮なくご連絡ください。