借地権の各種相場
首都圏でも特に地価が高い東京都内の住宅地。全ての土地の権利が所有権で利用されていることもなく、多くの借地権での使用場所が残っています。定期借地権での契約も少しずつ増えてきてはいますが、まだまだ旧法借地権の物件が存在しています。
定期借地権と異なり、旧法借地権では期間満了時には更新が前提となっているため借地権を継続するための更新料や建て替えのための承諾料、借主変更の譲渡承諾など、事前に取り決めておかないと争いになり易い問題が数多くあります。
また、20年30年前の契約書はあっても細かい取り決めが全くない、ただの賃貸借契約書が1枚だけのものであったりします。そして、相続が発生していたりするとますます複雑になっていたりします。
貸主の地主さんも借主にとっても、お金のことなのでとてもご心配だと思います。まして、東京都は地価が日本一高いところなので、借地に関する費用も高額になります。借主貸主で相談して契約書を作ることになるので、一般的な相場は知りたいと思います。
ここでは、東京23区内の一般的な借地に関する」費用の相場を記載させていただきます。あくまでも一般的なものですが、交渉する前の知識として知っているだけで、話し合いもスムーズに進められると思います。争って良いことなんてひとつもありません。友好的な関係性を維持し続けるための参考資料としてお使いいただけましたら幸いです。
地代
東京23区及びその近郊エリアの借地物件の地代の相場は、土地の更地価格の１％程度が目安になります。
例えば、土地の広さが20坪で更地価格（公示価格に近い）4000万円の土地の賃貸借の地代は、4000万円の１％は、40万円。40万円÷12ヶ月＝3万3333円。月額3万円から3万5千円位が目安となります。
更新料
更新料は、契約期間設定の際に1回お支払いする費用です。更新料の目安は、更地価格の５％が目安とされています。
上記例ですと、4000万円の5%で、200万円前後が相場となります。
承諾料
他にも相続や売買で契約の当事者が変更になったり、建物を建て替えたり建替えついでに建物の所有者を変更したりと、借地契約の変更があるときには、その都度、貸主の承諾が必要になります。
- 譲渡承諾料は、借地権価格の10%程度が必要になります。
- 建替え承諾料は、建築する建物のよって変動幅があります。一般的な木造住宅など非堅固建物は、更地価格の３％。鉄筋コンクリート造などの堅固な建物だと５％程度の承諾料が必要になります。そして、堅固な建物が建っている借地の更新料も5%ではなく7%ほどになります。
土地の価格
各種費用の計算の基になる土地の価格ですが、次の通り計算されます。
更地価格
借地として利用されている土地を、建物を解体して更地として売却した場合の価格の相場です。東京都内の土地は、希少性などでプレミアム価格になっているところも多数ありますので、最近は公示価格で計算することが増えてきました。
借地権価格
借地権価格は、更地価格に相続税路線価図に記載の借地権割合を乗じた金額です。
借地権割合は、A＝90%、B＝80%、C＝70%、D＝60%、E＝50%と定められています。
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