新しい物好きな日本人。不動産の住宅市場も、新築住宅の方が中古住宅よりも圧倒的に人気がありました。

ところが、昨今の働き方の変化に伴い、同じ予算で比較すると、新築された建売住宅よりも、土地が広く建物も大きい中古住宅を選択して購入される方が増えてきました。中古の住宅市場が活性化していくと空き家問題も減少していきます。さらには、まだまだ十分に使える家を小さく分けられるからと壊して、2棟、3棟に建て直して新築分譲する、スクラップアンドビルドから、在るものを直して住み続けるという、まさに今注目のSDGｓにも貢献することになり喜ばしい限りです。

ここで1点問題になることがあります。住宅を購入する大多数の方はお金を借りて購入します。不動産は大きな買い物ですから、借りる金額も数千万円の単位になります。ローンの利息。少しでも低金利で借りたいと皆が思っています。

特別に低金利に設定された住宅ローン

ローンにもいろいろな種類があります。事業用のローンなら、設備資金、運転資金、特定のプロジェクトに対する資金、学資ローンやマイカーローン、不動産ローンでも、リフォームローン、アパートローン、開発事業用のローンなど、多種多様のローンがあります。

大抵のローンは、金利負担を覚悟する必要があるほどの高金利設定で返済期間も1年から数年程度と長期間借りることはできません。

長期間低金利で最大限融資を受けることが可能な住宅ローン

マイホームを購入するための資金だけは、特別に好条件で融資が受けられる制度です。融資を受けるための審査基準も緩く、一定の条件さえクリアしていれば、ほぼ誰でも利用できるローンです。誰も高い金利を払いたいとは思っていませんし、毎月の返済額も余裕をもって支払える金額に抑えたいと思っています。誰もが住宅ローンでマイホームを購入したいと考えています。

住宅ローンが使えない

『住宅ローンは使えません！』

と言われたらどうしますか？物件はとても気に入りました。でも、金利が高くて、返済期間が短く、毎月の返済額が高いローンなら全額は無理でも購入費用の一部の融資が受けられるようです。それでも無理をして借金で購入しますか？

無理して購入してしまうと、借金返済のために一生懸命残業や休日出勤して働き、それでも足りないから夜間のアルバイト迄始めることになります。せっかく買った家には、寝に帰るだけ。それも毎日ほんの数時間だけ。ゆっくり湯船に浸かることもできない。休日をリラックスしながらマイホームで寛ぐこともできない。

マイホームを購入したというだけのステイタス。自己満足！家族と一緒の時間もない。そこまでして手に入れたものって何ですか？購入するマイホームを担保にお金を借りているのですから、ローンの返済が終わるまでは、夢のマイホームも自分の家というよりも、お金を貸してくれた金融機関のものとも考えられます。

住宅ローンが使えないなら諦めます。

当然のことかもしれません。家が欲しい方にとっては、購入できませんでした。そして、家を売りたい方にとっても、売却できなかったのですから双方にとってとても残念な結果となってしまいます。

住宅ローンを申し込んで審査に落ちる原因は主に2パターン。物件に問題があるか、申込者に問題があるかのどちらかです。各金融機関によって、細かい条件は異なりますので、一般的な例をご説明いたします。

人物（申込者）に問題がある

次のような方は原則、住宅ローンの審査に通らないとされていますので、改善してから申請されることをお勧めします。

• 個人信用情報に事故記録がある（税金の滞納、残高不足でカードの引き落としが続けてできなかったなど）がある
• クレジットカードとデビットカードを複数枚持っていて、大半のカードが分割払い中である
• 車をローンや他のローンなど複数のローンを支払中である
• 定職がなく就職活動中である
• アルバイトのため収入が安定しない
• 自己破産中
• 生活保護を受けている
• 高齢で子供もいない
• 転職を繰り返している
• 学校を卒業して就職したばかりで社会人経験が短い
• 心臓病などの保険に加入できない持病がある
• 独立開業したばかりで決算も確定申告もしたことがない

など、長期に亘って一定金額を安定して支払い続けることを証明することが難しい。

物件（対象の不動産）に問題がある

住宅ローンは文字通り、マイホームを購入するための資金として貸し出すものです。マイホームは購入者（と家族）の生活の拠点となる不動産のことです。購入する不動産をそれ以外の目的で使用する人は対象外で、住宅以外の不動産を購入するために利用することもできません。

よって、次のような場合は利用できません。

• 住宅以外の不動産（店舗・事務所など）を購入するための資金
• 不動産賃貸業のための住宅の購入資金
• 自分で住む予定のない住宅の購入資金
• 物件自体に原因があり著しく評価価値の低い（担保価値のない）住宅の購入資金
• 容積率オーバーなどの既存不適格住宅や未接道不動産などの再建築不可などの違法住宅購入資金
• 極端に狭くて小さかったり、逆にあまりにも広大な敷地に建築された住宅というには大きすぎる建物

など、だれがどのように見ても、購入者自身のマイホーム（住宅）として使われるとは考えられない不動産の購入資金には融資されません。

売主・買主ともに満足するために

マイホームを購入しようと思い、物件探しをしている方が住宅ローンの審査に通りやすくするために、売主は、不動産を住宅ローンの審査基準に合致するように、物理的に整え、登記も表示変更登記を完了しておくとよいでしょう。買主もローンの審査で躓かないように身辺整理をしておくと、売主・買主ともにWIN-WINの取引ができることになります。そのために、売主・買主が前以って準備しておくことは次の通りです。

不動産の所有者である売主が準備すること

1. 境界確定測量をしておく
2. 前面道路が私道で持分がない場合、私道の所有者から通行・掘削承諾を書面で取得しておく
3. 前面道路の上下水道等の埋設管が持分のない私設管なら、引込直しの使用承諾を書面で取得しておく
4. 過去に建物の一部を事務者や店舗など住宅以外に使っていたことがあるが廃業して専用住宅になっているなら看板やのれんなどの物理的・視覚的痕跡をなくす
5. 上記の場合で、登記簿の種類が「事務所・居宅」や「店舗・居宅」となっているなら「居宅」に建物種類変更の登記をしておく
6. 過去に増改築工事をしたことがある場合、登記簿と一致させるために建物表示変更登記をしておく

住宅ローンを使って購入したい買主が準備すること

1. カード払いの残債が少額でも複数社残っているなら、できる限り完済しておく
2. カードを複数枚持っているなら2,3枚に減らすように整理して解約する
3. 家探しを始めたら、車や家具などの大きな買い物をしない
4. 分割払いでの買い物やカード払いの買い物をしない
5. 住宅ローン以外の借金はしない
6. 転職や独立開業をしない
7. 預貯金を減らさない　など

最後に

不動産の評価を意図的に上げ下げすることは難しく、できることは限られています。ですが、人物評価は、本人の努力で変えることができます。言動が一致しないことが最悪で、信用を失いますので事前審査も通らない結果となってしまいます。

何を我慢してでも住宅を購入したいから、より良い条件で住宅ローンを使わせてください。という真摯な態度を見せることがとても重要です。

住宅ローンをフル活用して素敵なマイホームを手に入れてください

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