空き家売却の3000万円特別控除

不動産

空き家の発生を抑制するための特例措置(3000万円控除)を使わない方が得な場合がある!

社会問題と化している『空き家』。今後も増え続けることが予想され、その対策の一つとして制定した3000万円の特別控除。誰彼構わず使えばいいってものではないから要注意!

簡単に言うと、「相続した親の自宅を誰も使わないままで廃墟と化すようなら、3000万円の評価減をしてあげるから取り壊すかリフォームをしてから売却してください!」といった制度。

まだ十分安全に使える家ならしばらく放置されても大丈夫だろうけど、老朽化の進んだ家が誰も住まないとなったら、すぐに廃墟となることが心配。だからどうにかしないといけない!

と言うことで、住んでくれる人が見つかりやすくするために耐震リフォームを条件にした。

そして、そのまま放置して持ち続けることが負担になるように廃墟と化した空家には固定資産税評価額の1/6の減免措置も適用除外とされました。これで黙って維持し続けることが大変で手放すことになるだろうし、廃墟のままでは使えないから解体されるかリフォームされて安全になることが期待されるわけです。

空き家問題

ここまで厳しくなった空き家の維持です。使う予定のない不動産をそのままにしていつまでも持っていることが良いか悪いかという評価はできませんが、大都市圏にある不動産や駅前の土地は社会のためにも有効に使ってほしいと思います。

利用価値の高い場所や人気のある土地は地価の評価も高く、維持費も売買の金額も高額になるので、この3000万円の特別控除を利用して、どんどん流通させて有効に使ってもらいたいです。

ロータリーの1画が廃墟のままの駅があったら残念な気持ちになりますよね。

話を進める前にこの特例措置の内容を確認しておきましょう。

要件(抜粋):

  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物
  • 相続の開始の直前において被相続人がひとり暮らし
  • 相続してから譲渡時まで貸付、居住等していないこと
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 売却価額が1億円以下
  • 建物付きで売却する場合には耐震基準を満たしていること
  • 更地にして売却する場合には解体費用を売主が負担すること

ここでは、詳細説明は省略しますので、次のPDFファイルをご参照ください。

【空き家の発生を抑制するための特例措置.PDF 国土交通省】

田舎や駅から遠く離れた人気のない場所にある家でもこの特例は有効なのか?

具体例で特別控除を使ったときとそのまま譲渡したときを比較してみます(建物付きの価格と更地価格は同じ価格とします)。

税金(譲渡税) =( 譲渡価格 - 取得費 - 諸費用 - 特別控除(3000万円))× 20%

  •  ※ 譲渡税=所得税・住民税は長期譲渡の20%
  •  ※ 取得費、5%
  •  ※ 諸費用、仲介手数料3%と解体費用200万円(解体した場合)

上記の条件で試算します

1 4000万円で売却

特別控除利用
  • (4000万円 - 4000万円 × 5% - 4000万円 × 3% - 200万円 - 3000万円)× 20% = 96万円(税金)
  •  収入(売買代金) 4000万円
  •  支出(諸費用=仲介手数料+解体費用+税金) 416万円
  •  手残り金額(収入-支出) 3584万円
現状のまま
  • (4000万円 - 4000万円 × 5% - 4000万円 × 3%)× 20% = 736万円(税金)
  •  収入(売買代金) 4000万円
  •  支出(諸費用=仲介手数料+税金) 856万円
  •  手残り金額(収入-支出) 3144万円

特別控除を利用した方が、440万円の得

2 1500万円で売却

特別控除利用
  • (1500万円 - 1500万円 × 5% - 1500万円 × 3% - 200万円 - 3000万円)× 20% = 0円(税金)
  •  収入(売買代金) 1500万円
  •  支出(諸費用=仲介手数料+解体費用+税金) 245万円
  •  手残り金額(収入-支出) 1255万円
現状のまま
  • (1500万円 - 1500万円 × 5% - 1500万円 × 3%)× 20% = 276万円(税金)
  •  収入(売買代金) 1500万円
  •  支出(諸費用=仲介手数料+税金) 321万円
  •  手残り金額(収入-支出) 1179万円

特別控除を利用した方が、76万円の得

3 700万円で売却

特別控除利用
  • (700万円 - 700万円 × 5% - 700万円 × 3% - 200万円 - 3000万円)× 20% = 0円(税金)
  •  収入(売買代金) 700万円
  •  支出(諸費用=仲介手数料+解体費用+税金) 221万円
  •  手残り金額(収入-支出) 479万円
現状のまま
  • (700万円 - 700万円 × 5% - 700万円 × 3%)× 20% = 128.8万円(税金)
  •  収入(売買代金) 700万円
  •  支出(諸費用=仲介手数料+税金) 149.8万円
  •  手残り金額(収入-支出) 550.2万円

特別控除を利用した方が、71.2万円の損

まとめ

  • なぜ特別控除を利用したいのか?
  • 税金を安くすることが目的ですか?
  • 違いますよね。
  • 手取りの金額を多くしたい!
  • そのために利用できるものは利用する。

この制度を利用するためには、耐震リフォームをするか取り壊して更地にすることが条件です。老朽化の進んだ家の耐震リフォームの費用と解体工事の費用では、解体工事の費用の方が安く済むと思われます。

それでも少なく見積もっても、100万円~200万円は掛かります。これだけのお金を使って初めて使える制度です。

それに対して、長期の譲渡税率は20%です。税金が100万円になる課税所得は、500万円(100万円 ÷ 20%)。200万円の税金を払うことになる金額は、1000万円(200万円 ÷ 20%)です。

100万円の税金を節税するために、100万円以上必要ならば何もしない方が得です!

売却の相場価格が1000万円以下の場合には、解体工事をする前に不動産会社や税理士などの専門家とよく相談してください。

  • 相談することは、売却見込みの金額と税金、そして手残りの金額です。
  • 先走って損することのないように注意してください!

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