建て替えのときに大事な現況測量

不動産

現況測量と確定測量

家を建て替えようと工務店に相談したら、「測量してください」といわれた経験をお持ちの方も多いかと思います。設計するためには敷地図が必要です。敷地の面積と形が明確になれば土地を最大限効果的に活用した建物を計画することができるから、測量して欲しいと言われたのです。

建築のための現況測量

既存の建物と隣地との間に塀があり、隣地との関係も良好で境界トラブルもない土地なら、隣地にご挨拶して既存の塀の角などお互いが境界と認識しているところを確認して敷地境界として建物の設計、建築確認申請、工事、建物の完了検査を受けることもできます。

現況測量と境界確定測量

正確に境界(筆界)を復元して設置する測量は時間と費用が掛かるため、費用を抑えた建築するために必要な簡易測量も現況測量です。

法務局備え付けの地積測量図があれば参考にしているとは思いますが、不動産登記を前提とした境界確定測量をして、筆界の立会確認をしているのではないため筆界を示す境界標の埋設もできません。建築するためにする必要最低限の簡易な測量で敷地の目印を設置するだけになります。以下は現況測量と境界確定測量の簡単な説明です。

「現況測量」

基本的に現況(見た通りあるがままの現地の状況)優先として、ご所有者様からの聞き込みとご指示によるポイント(所有権界?!)を建物の敷地境界(筆界ではない)と仮定して測量します。
不動産登記法の地積測量図などの筆界と一致することの隣地所有者との立会確認まではしません。隣地声掛け・確認は行いますが、あくまでも建築するための敷地の現状確認となるため不動産登記法の境界標(杭)として取り扱うことができないので、仮杭となります。仮杭には木杭やペンキ等が使われます。金属標や鋲を設置する場合には、隣接所有者等には建築するための敷地を表す一時的な目印なので、建物が竣工して検査後に仮杭は撤去しますと説明してから設置します。筆界と誤認されることを防ぐためです。

「境界確定測量」

不動産登記法の筆界(境界)を復元する測量になります。1点の境界を復元することは、その境界に接している土地全てに関係するため、隣接土地の辺長や面積など総合的に確認・検証するために必要な測量を行い、隣接土地所有者全員と境界点の立会確認・承諾を得て境界点を復元(確定)した後、境界杭を埋設します。
その際、境界(筆界)確認書も取り交わします。その為には、境界確定をしたい土地に接する全ての土地(道路を含む)の境界が正しい場所にあることの整合性を確認するための測量まで行う必要があります。隣地や依頼された土地が在る街区全体まで測量することもあります。

まとめ

広大な土地に家を建てるときには現況測量も不要なことがあります。市街地では敷地を最大限効率よく建物を建築したいので現況測量をすることは一般的です。

道路との境界線を確定することは公道・私道を問わず費用や時間が掛かることが多いために、道路台帳や境界確定書、位置指定道路台帳などの図面との確認作業までとされることが多いものです。立会も行わないため、道路との境に一時的に目印としての境界を設置させてもらいますが、確定測量ではないので、筆界との誤認を防ぐために工事完了後に撤去することもあります。また、道路所有者との立会は行いません。

民地の隣接土地所有者には同様のご説明をして、土地に立ち入る許可をもらいます。隣地境の仮杭は、仮杭とはいえ確認のご連絡と、設置のご承諾を得るようにします。
筆界を確認する境界確定測量ではないので、境界確認書の取り交しは行いません。

不動産登記はできない簡易な測量ですが、2項道路のセットバックや隣地との関係性を見直し敷地を効果的に利用するためにも行ったほうが良い測量です。

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