道路後退を決める狭あい協議で未接道地にされました

不動産

道路境界線と土地筆界線は必ず一致しているものではありません。昭和25年に建築基準法が施行されたときに幅員が1.8m以上あった現状4m未満の道路で、特定行政庁が建築基準法の道路とみなした道路を2項道路(正しくは、「建築基準法第42条第2項の規定により建築基準法の道路とみなされる道のことで『みなし道路』と呼ぶこともあります」)といいます。建築基準法は幅員4m以上の道路を道路として取り扱い、その4m以上の道路に2m以上接している土地に建物を建築することができると定めています。

道路となっている部分には、ものを置くことや塀や建物をつくることが一切認められません。4m未満の2項道路に接している土地に建物を建築するときには、4mあるとみなされている道路区域の幅員を4m確保するために土地の一部を道路部分(セットバック部分)として提供することが必要になります。

このセットバック(道路後退線)を決める手続きが狭あい協議と呼ばれるものです。

狭あい協議の謎

4メートル未満の道路が全て2項道路とは限らない

国道、都道府県道、市区町村道、そして私道。道路も山、川、田畑、広場や宅地などと同様にその所有者は様々です。国や市区町村などの官が所有している道路で、4m未満のものが全て2項道路というわけでもなく、私人(法人・個人)が所有する幅員3mの通路として使われている登記上の地目が山林の公開されている空地が2項道路の場合もあります。

逆に、登記上の地目も公衆用道路で幅員3.6mの市が所有する道路でも2項道路(建築基準法の道路)でない道路があります

冒頭で説明したように、2項道路とは建築基準法が施行されたときに、幅員が4m未満だった道路で特定行政庁に建築基準法の道路だと認められた道路です。建築基準法上の道路として取り扱ってあげるから、建物を建築するときには、セットバックして道路幅員を確保するようにしていきましょう。というものです。

現況優先的な考え方

2項道路に2m以上接している土地には、建物を建築することが原則認められています。建築を許可する条件として接道している2項道路の幅員が4mになるようにセットバック(道路部分として土地を提供)しなさい。と定められています。

では、どれだけセットバック(道路後退・私道負担)すればいいのか?

一般的に道路は両側に土地が接しています。先に幅員2mの道路に接する片側の土地が1.5mの空地を作って、その奥に建物を建築したからといって、反対側の土地は50センチメートル後退すればよい、というものではありません。それは不公平というもの。後のトラブルに発展する危険があります。

道路の中心から各々2mさがったところがセットバック(道路後退)線と決められています。現況の道路幅員が2mの2項道路なら、各々1mセットバックする必要があります。3mの2項道路なら各々50センチメートルの道路後退をしなければなりません。

セットバック部分は、道路としてみなされるので、通行の邪魔になるような門や花壇を作ったり自転車やバイクを置くことも禁止されます。個人の私有地なのに公のための空地として維持管理することになります。同じ道路に接しているのですから両側の土地は公平に負担するように定められています。

そして、私有地でありながら自由に使うことが禁じられ、公のために提供しているのですから、役所に届け出ることで、セットバックした部分の土地は固定資産税や都市計画税の負担は免除されます

このように、現況の道路中心線から2mの振り分け線が道路後退線になることが原則です。

ただし、例外もあります。もし、道路の片側が崖や川だったらどうなるでしょうか?崖を切り崩して安全が確保できるように擁壁まで作って道路を拡幅する必要があるでしょうか?川を埋めてまで道路にしなければならないでしょうか?

膨大な工事費を負担することになり、とても理不尽な規則といえないでしょうか?このように特殊な場合には、崖や川のある側から反対側に4m行った線が道路後退線になります。

原則は、現況の道路中心線から2m下がったところが道路後退線。片側が下がることができない特殊な場合は、下がれない方の端から幅員4m確保した線が道路後退線になります。このように建築基準法第42条の2項道路のセットバックを決める協議が狭あい協議です。

幅員4m未満の道路でも2項道路の認定を受けていない道路に接している部分に土地のセットバックという私道負担はありません。

セットバックしていない道路

新しそうな建物が建っていてその敷地がセットバックされているから2項道路で、セットバックしないで垣根があるから2項道路ではないんだろう。といった安易な判断はしないでください(角地などの二方向以上接道している土地は、特に注意が必要)。

2項道路でなくても好意や土地を快適に利用するために敷地を後退される方もいらっしゃいます。逆にとても悲しいことですが、私有地が少しでも小さくなることが我慢できなくて、建築確認許可を受けたにもかかわらず、許可条件を守らないで施行して、完了検査も受けない。違法に敷地いっぱいに土地を使用される方もまだ少なからずいらっしゃいます。

2項道路に接している土地は、建物が建てられます(他の条件で、2mの接道義務はありますが)。建物が建てば使う人が滞在することになります。滞在中に万が一、火災でも起きたら。。。

消防車の進入路を確保したい。安産対策としての道路幅員確保です。

昨今では、行政指導も厳しくなりつつあり、意図的に道路後退されていない2項道路を使って生活している方が、役所に相談に行くと、役所も現場確認をしたり、道路後退していない所有者に行政指導をしに出向いたりと、何らかの対応をするようになってきました。さらには、行政もインターネット上に情報を開示するようになり、多くの役所のホームページで2項道路の調査ができるようになってきました。

【●×市役所 建築基準法 道路】などで検索すると見つかることが多いです。

道路区域線(道路境界)と筆界

土地の境界といえば、法務局で管理されている土地の筆界を示すことが多い。税金の課税や対象地の特定や面積も登記簿や公図など法務局に備え付けられている書類が基準になります。所有権の境界と筆界が一致していることがトラブル回避の大原則です。

不動産取引においては、筆界が基本ですが、筆界と所有権界、そして占有している土地の占有権界の認識の違いが原因による境界トラブルはいまだに多い。そして、借地権と底地。これだけでも十分複雑で全てを理解することは困難なのに、道路区域線という全く異なる境界線の理解が必要になってきます。

その最たるものが2項道路の狭あい協議といっても過言ではありません。

市区町村などの行政機関が所有する2項道路

狭あい協議のルールは、各行政によって手続きが異なりますが、原則、道路中心から2mの振り分けで手続きも要綱が作成されている場合が多く、協議結果も保管されるため事故や問題が起きるリスクは少ないと言えます。

道路後退部分は申告することで非課税となりますので、宅地と道路部分を分筆する登記をされる方もいらっしゃいます。そして所有権を持っていると維持管理の責任を伴いますので、寄付できるようでしたら寄付することもご検討ください。

個人や法人が所有する私道の2項道路

2項道路に接していてセットバックされていない土地に建物を建てるときには、狭あい協議をして道路後退線が決定したら、セットバック部分を除いた宅地(有効宅地)を敷地として建物を建築することができます。この時に道路後退するのは、申請地のみで道路の反対側は現状のままです。狭あい協議の完了後には、現地に後退標識が設置されることが一般的です。この境界は道路としてみなされる部分を明示するだけのもので、対象土地の筆界(境界)線と一致することはまずありえません。対象土地の道路との筆界(境界)は、道路後退前(セットバック後の道路区域内)にあります。

2項道路に接するセットバックされていない土地に建物を建築するたびに、狭あい協議が必要になります。この狭あい協議とセットバックが繰り返し行われた結果、協議ミスか、勘違いが原因で両側のセットバックの幅を測ると現況が4mを超える部分が出来ていることがあります。

これが大問題になるのですが、もとは4m未満の道路を建築することができるように、4mの幅の道路区域線を現地に落とし込んで、その4m幅の部分を含めて道路とみなしました。道路としてみなされる部分は幅員4mです。現地が4m以上になってしまうと、道路として取り扱われる区域が同時に両側に接しているということが不可能になり、未接道地が出来てしまうことになります。

当然、未接道地には建築することはできません。大問題です。

市区町村などの行政機関が所有している2項道路では、このような問題はほぼ起きないのですが、道路部分も私有地の場合、2項道路の道路後退線を決める協議に介在しないで、民間のみで4mと決められた幅、道路部分の区域を決定させるようにしているところもあります。警察と同じ民事不介入です。

近隣関係が良くないと、話がまとまるのに時間がかかったり、金銭が必要になったりしますので、日頃からご近所のお付き合いを大事にしておくことが一番です。

まとめ

狭あい協議に限らず、境界確定測量など土地の境界に関することは、ほんの些細なことで、まとまるまでに時間もお金もかかる要素がたくさんあります。

売却など、早急に物事を進めたいときに限って足許を見られたりして余分なお金が必要になることもあります。普段から日常生活に気を配り、測量などの不確定要素の多い作業はできるときに始めておくことで何か突発的なことが起きても、時間をかけて解決していくこともできます。

有事の前に不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談しておくようにしてください。

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