家を新築したら表題登記、増築したら表題部変更登記、取り壊したら滅失登記

不動産

家を新築したり、解体したら1か月以内に登記を申請しなければなりません。と法律で定められています。

残念なことに、登記されていない未登記建物や、増改築を繰り返しても変更の登記をしていない建物がたくさんあります。

費用を節約したくて登記していないのか、ただ登記申請を忘れてしまっただけなのか理由は分かりませんが、住宅用1戸建ての建物表題登記の費用は、新築してすぐに登記申請する場合、10万円位が相場です。

この新築時の表題登記をしないことによるメリットは、建物が完成した時に10万円を節約できた、ということくらいです。 

表題登記に必要な書類

建物の所有権を証する書類

何もなかったところに建物が新築されました。その建物の所有者は誰なのか?建築代金を支払った人が所有権を持つことは容易に想像できます。不動産登記も、お金と建築資材、労働力や許認可関係の書類作成能力などの対価と交換に建物が完成すると考えます。

では、建物の所有権を証明する書類にはどのようなものがあるか、

  • 建築基準法による建築確認済証(着工する前の建築許可)
  • 建築基準法による検査済証(完了後に計画通りに作られた証明)
  • 工事完了引渡証明書(建物を建築した工務店からの証明)
  • 建築工事の請負契約書
  • 当該建物の工事代金の領収書
  • 固定資産税・都市計画税の納付書
  • 火災保険などの保険証書
  • 土地所有者や隣接所有者、借家人からの証明書
  • 相続人の遺産分割協議書
  • 遺言書 など

建物の利用目的や構造・規模などの情報と位置や形・面積などの物理的状態を記した図面

  • 建物図面:どの土地(敷地)のどこにどのように建てられているかが分かり、当該土地の地番、隣接土地の地番も記されています。
  • 各階平面図:各階ごとの床面積(吹き抜けなど床のない部分は除かれてます)。

上記2種類の図面を作成して、建物の用途(種類)、構造(木造や鉄筋コンクリートなどの構造材)、屋根の種類、階数、床面積、そして建築完了時期(新築年月日)などの情報と一緒に法務局へ登記申請されます。登記官のチェックが済んだ後、登記記録が出来上がり公の記録となり誰でも閲覧できるようになります。

役所へ通知

登記が完了すると役所へ通知されて、固定資産税等が課税されることになります。

ここで、課税されるならば登記しない方がよかった、と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、戸建などの住宅の敷地となっている土地(宅地)は税金が安くなる特例措置が適用されます。そして建物は減価償却という税の優遇の対象にもなっています。長い目でみると登記申請は速やかに行う方が得だと思います。

時間の経過と登記費用の関係

現行の手続きでは、表題登記は完成と同時に登記申請する方が費用は安くなります。

その理由は、表題登記に必要な書類を見たら想像できると思います。建築基準法上の建築確認済証と検査済証の紛失のリスク。担当者の退職や会社の組織変更や廃業による工事業者からの書類の入手の困難。相続の発生。当時を記憶している人の不在など、過去に遡っての調査。どれほどの時間と労力が必要になるか分かりません。

登記を完了できるに足る資料と証拠集めのために掛かる費用は安いものではないと思います。

すぐに登記しておけば10万円位で出来たものが、何倍もの費用が掛かることになってしまいます。

登記がないことのデメリット

担保価値がない

その土地建物を売却しようと思いました。購入見込み客が見つかりました。多くの場合、買主は銀行など金融機関からお金を借りて購入することになります。

購入見込み客が未登記の建物がある土地建物の購入のためのローンを申し込んだ場合、未登記のままでは担保設定ができないので断られてしまいます。

建物の登記を条件に話を進めたとします。調査・測量した結果、建ぺい率オーバーや容積率オーバーが発覚した場合、建築基準法違反(違法な建物)が原因で融資を断られるか、融資の減額という結果になってしまう可能性が高いです。

融資を受けられない不動産になると、一般の買主に売却することは難しくなり、二束三文のような金額で売却してしまうか、費用と時間をかけて全ての問題を解決してから、再度売り出すかの選択肢となります。お金が必要になったから売却しようとした場合、問題解決する余裕はなく、二束三文でご売却される方が多いような気がします。

相続登記ができない

「相続の財産目録にあるから大丈夫だと思ってました」

相続人全員がよい関係で一切揉めることがないのでしたら、そんなに心配されることもないかもしれません。遺産分割協議書の作成、未登記建物の表題登記、あるいは法定相続でも一切心配なく進められるのでしたら、いいのですが。

相続は特別だと考えています。相続の権利を持っているというだけで、大きな財産を手にすることができてしまう可能性が高いからです。

お金は人を狂わせます

嫌な言葉ですが、未然に防ぐに越したことはありません。

登記費用が高くなる

何の説明も不要だと思います。

わからないこと、判明しなければならないこと、当事者の不在、関係人の複数化。後になればなるほど複雑になっていきます。それだけ調べることが増えていきますので、時間も費用も必要になります。

まとめ

建物に関する登記は、新築・増築・解体、原因を問わず、すぐに申請するなら簡単な登記だと思います。その理由は、ご理解いただけたと思います。

必要書類が不足なく揃っていて、登記原因に関係する人が健在で記憶も鮮明にはっきりしている。必要最小限の人数で登記を完了できる。これが最も大事なことだと思います。

建物は増改築されることが多いものです。その都度、登記申請するのは費用面でもったいないと思います。ですが、簡単頻繁に変えることができることを、後から解明することが困難なこともご理解いただけたと思います。

子や孫に問題の先送りをしないためにも、建物の登記の内容をご確認ください。調べ方が分からないようでしたら、お知り合いの土地家屋調査士か、司法書士・弁護士にご相談ください。

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