建物表題登記

• 生まれ育った家
• 税金を払い続けてきたアパート
• 相続で取得することになった建物

建物は存在しているのに、自分のものだ！って証明できるものがない。

未登記建物のことだ。不動産登記法では、土地・建物ともに不動産の物理的な情報が記された表題部の登記がされてないと、所有権を主張するための権利の登記をすることができない。

売却したり、相続のときに発覚することも珍しくない。日常の生活には支障がないからだ。固定資産税の納税通知が来て税金を払っていたら気にしない人が多い。

不動産業者や弁護士に指摘されて初めて登記がないことを知る。

登記の効力

土地・建物共に権利の登記がされることで、第三者に対して対抗力が認められ自分のものであるという所有権の主張ができることになる。

その為には、土地と建物個別の不動産ごとに表題部の登記があり権利部に所有権の登記がされていることが条件になります。

この権利部に所有権の登記がある人が他の第三者に対して自己の権利を主張することができるとされています。このように登記には登記されていない人に対して対抗力があるとされています。この対抗力を得るために権利部に登記をする必要があり、権利の登記ができるようにするために不動産ごとに登記記録を作る必要があり、まず表題部を作る表題登記が必要になります。

では、登記があればその権利が絶対に保障されるのか？ということに対しては、そこまで絶対的な効力（公信力）があるとは言われていない。これは、裁判で覆る可能性を示唆している。

ただし、日本では何でもかんでも裁判で決着をつけよういう習慣が強いわけではないので、登記の対抗力を得ることでほぼ安心できる状況だと思われます（あくまでも個人的見解であって権利を保障するものではありません）。

早いもん勝ち！

表題部があって初めて権利の登記をすることができるので、まず表題登記を申請しなければなりません。表題部が出来たら、権利の登記です。

「私が所有者です」と公言するための登記。権利部に最初にされる登記で、所有権保存の登記と呼ばれています。この所有権保存の登記が完了して初めて公にこの不動産は私のものです！と所有権を主張できるようになります。

この権利部の登記で注意しなければならないことは、早い者勝ち！ということ。原則、先にされた登記に対抗力があるとされています。

たとえば、Aさんが建物を新築しました。工事が完了して建物が出来上がったので、Aさんは建物表題登記をして、所有権保存の登記まで完了しました。これでAさんが所有者だとみなされます。

数年後、Aさんは転勤することになり、この不動産をBさんに売却しました。Bさんはすぐに所有権移転登記をしませんでした。そうしているうちに突然Aさんが事故でお亡くなりになりAさんの相続人Cさんは相続登記で所有権移転登記をしました。ここまでなら買主Bさんは相続人Cさんに、生前のAさんから買った不動産だから私が所有者だとCさんに対抗することができるとされています。ですが、相続人Cさんが相続してすぐに新しい買主Dさんに売却してDさんが所有権移転の登記をしてしまったとします。この場合には、BさんはDさんに対抗することができないとされています。BさんがDさんに対抗できない以上、この不動産の所有者は、登記記録にあるDさんだとみなされてしまいます。すぐに登記をしなかったBさんが悪いということです。

権利の登記は、所有権の移転と同時にしないと早い者勝ちの考え方が優先されますので大問題になりかねません。

表題登記

対抗力を得るためには、権利の登記が必要です。そのために表題登記が必要になります。この表題登記がないと相続も売却もできないと言われてしまいます。

なにをもって所有権の主張をするのか？

弁護士も不動産業者も同じです。報酬をもらう以上、第三者に対して権利の主張ができるようにすることは最低限の仕事だと考えています。

登記申請は本人でもできます。権利の登記を司法書士に依頼しないで本人で申請する人はまれに聞きます。法務局に相談して登記官に教えてもらいながら書類を作成することができるからです。

表題登記には図面作成が必要になります。この図面を作成することが難しいために表題登記の代理申請が認められている土地家屋調査士が本人に代わって代理申請することになるわけです。

そして表題登記を申請するために必要な建物の所有権を証明するための書類作成と証拠集めが時間の経過とともに難しくなります。

50年も前に建てられた建物の新築年月日と新築当時の構造・床面積の正確な状態、そしてその建築代金を支払ったのは誰なのか？それらを証明する書類を作成するためにはどんな調査が必要になるか？その証拠書類と図面を作成して表題登記は申請することができます。

昔の建物の表題登記は時間も労力も使うために高額な費用が掛かってしまうことになります。権利の登記をするために必要な表題登記。建物完成と同時に登記してください。もしも未登記建物を見つけたら、放置することなくできるだけ早く表題登記を申請してください。