ワンルームマンション、投資と保険

投資
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1都3県、東京23区内、もっと絞って山手線の内側エリア。ワンルームマンションの価格が凄いことになってます。ワンルームマンションを実需で買われる方はほとんどいらっしゃらないから目的は投資。東京都内の賃料が高騰っていう話は聞かないのに分譲価格は上がり続けています。いつかどこかのタイミングで反転して下落する時期が来るのでしょうが、長い目で見るとまた下落分以上に上がるんでしょうね。その証拠に1991年のバブル崩壊前の不動産価格のピーク時の価格まで超えてしまった現実があります。不動産投資に対する融資が出にくくなっているとはいえ、コロナ禍による生活様式の変化で金余りの状態になっている方がいるうえに、金融引き締めの政策が実施される様子もないので、もうしばらくは中古ワンルームマンションへの投資ブームも続くことでしょう。

持ち出しが必要なワンルームマンション購入

新築の分譲マンションには事業主であるディベロッパーの利益が乗っかっているから融資金利が低いとはいえ、自己負担金が必要なうえ、購入直後に中古物件となり大きく価格が下落するし、新築プレミアムの賃料も初めの1回に限り市場相場より若干高く設定できるだけなので、投資目的の購入は論外だと思います。

投資とは、払ったお金よりも受け取るお金の方が多い状態をいうと思ってます。

3000万円で買ったマンションの家賃が15万円、月々の返済と維持管理費で15万円必要なら持ち出しがない分、将来の値上がりを期待して購入したという投資目的を理解できます。

ですが、家賃が7万円だとしたら毎月8万円ものお金を負担し続けることになります。これって普通なことですか?これを投資と言いますか?3000万円融資を受けたから大丈夫。って思えますか?誰のための支払ですか?

ローンの返済が終わるころには、マンションの老朽化も進み大規模修繕も必要になるかと思います。毎月8万円も捻出できるなら、別の運用をした方が賢い選択になると思います。

団信(団体信用生命保険)がある

上記毎月8万円は極端すぎる例えかもしれません。しかしながら、毎月2万円程の持ち出しでワンルームマンションを購入している方は大勢いらっしゃいます。購入理由も様々で、

  • 優秀な営業マンの営業トークで、ワンルームマンション投資とはそういうものだと信じている
  • 将来の年金に不安があるから、年金対策として積み立てている
  • 資産運用と税金対策を総合的に考えた結果、ポートフォリオの中に小さい不動産が欲しかった
  • 生命保険として、など

他人の説明を鵜呑みにして購入してしまうのはあまりお勧めできませんが、自分自身でもできる限り調べてみて、自己責任で納得して購入したのであれば立派な投資のひとつだと思います。特に団信を利用した年金対策としての購入は、高額の生命保険に入るよりも賢い選択だと思います。

万が一のときに、定期的な収入があると安心できます。そして複数戸あれば、まとまったお金が必要になったときは1戸を売却すればいいし、足りないときは複数戸を売却すればまとまった現金を作ることが可能です。

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。

住宅ローンを利用する場合には、万一の不測の事態も考えなければなりません。そのとき収入が激減すれば、たとえ一般の生命保険に加入していても、受け取った保険金を生活費に回さざるを得ず、マイホームに住み続けるのは難しくなります。

そんなとき、団信に加入していれば、万が一のときに、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債務が弁済され、残されたご家族に住宅ローンが残らず、マイホームに安心して住み続けることができるのです。

ARUHI住宅ローンから引用 https://www.aruhi-corp.co.jp/guide/group_insurance/

保障の内容

被保険者が、保障期間中に次のいずれかに該当された場合は、生命保険会社から支払われる保険金により、お借主様の公庫に対する債務の全額が弁済されます。

1.死亡されたとき

2.保障開始日以後の傷害または疾病により、 次のいずれかの高度障がい状態に該当されたとき

 ・両眼の視力を全く永久に失ったもの

 ・言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの (※1)

 ・中枢神経系または精神に著しい障がいを残し、終身常に介護を要するもの(※2)

 ・胸腹部臓器に著しい障がいを残し、終身常に介護を要するもの(※2)

 ・両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

 ・両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

 ・1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

 ・1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

(※1)「そしゃくの機能を全く永久に失ったもの」とは、流動食以外のものは摂取できない状態で、その回復の見込のない場合をいいます。

(※2)「常に介護を要するもの」とは、食物の摂取、排便、排尿、その後始末、および衣服着脱・起居・歩行・入浴のいずれもが自分ではできず、常に他人の介護を要する状態をいいます。

公庫団信保険についてから引用 https://www.dansin.or.jp/insurance/index.php

保証協会団信のご案内から引用

https://www.zenshinhoren.or.jp/jfg/wp-content/uploads/2020/08/danshin_goannai.pdf

ワンルームマンション

なんにでもメリットとデメリットがあります。偏った見方をするのではなく、バランスよく総合的に判断することが大事になってきます。中古のワンルームマンション投資は、1戸だけ購入しても単なる金食い虫になって不良在庫のように感じるかもしれませんが、上手にローンと団信を組み合わせて戸数を増やしていくことで優良な投資のひとつになり得るものです。

一つ一つの収入は小さいかもしれませんが、1棟の大型マンションと異なり、一つ一つが小振りな分、現金化しやすい一面もあります。大規模修繕の必要性や毎月の管理費・修繕積立金などの負担があるため、戸建やアパートよりも維持費はかかりますが、管理は楽なはずです。

不動産投資にもいろいろな種類・形態がありますので、自分に合った方法を見つけて、よく勉強し、小さいものから始めて、失敗と成功を繰り返しながら大きく成長させていってください。

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