争わない土地家屋調査士

調査・測量
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「あの先生にお願いするといつも面積が小さくなる」

こんな風に言われる土地家屋調査士には問題がある。境界を確認することが目的の境界確定測量が、ハンコを貰うことが目的になってしまっているのだ。隣接土地所有者の言いなりで決まった境界で作成された測量に何の意味があるのだろうか?住宅やマンション、オフィスビル等、建物の敷地の測量と登記の目的について考えてみます。

登記簿面積と登記の役割

一筆書きで囲まれた土地毎に登記記録があり、その一つ一つを一筆(ひとふで)と呼びます。税金の徴収のために土地の台帳管理が始まったのですが、例えば、境界点ABCDで囲まれた一筆の四角形の土地が在ったとします。この土地を形成している境界点ABCDは固定点であり、未来永劫、動くことはないという考え方をしているのが登記法であり、その境界点ABCDで囲まれた土地の面積が登記簿に記録され誰でも閲覧できるように管理されてます。そして、境界点ABCDに囲まれた土地の所有者が登記簿に記載されています。

この境界点ABCDに囲まれた土地の所有者は登記簿に記載されている人で、境界点ABCDに囲まれた土地の面積(当時の技術で測られた面積)は○○㎡ですと登記簿に記載されています。

ここで大事なことは、境界点は固定点で動くことはないとされている点です。もし境界標が紛失してしまってもその位置は変わらないので、亡くなってしまった境界点は同じ位置で、その同じ場所を調査測量・立会確認して同じ位置に復元されて境界標を設置することになります。

境界点は動かないので、理論上では登記簿の面積が増減することはあり得ないのですが、境界点間を計測する手法や技術、機械の精度の向上などが原因で測量面積に増減が生じてきました。このような理由から、境界点は同じなので、測量して境界を確認した後でも面積に差異が生じたときに登記簿の面積を訂正する登記は、土地地積変更登記とは言わずに、土地地積更正登記といいます。

所有権の主張と登記制度

境界点ABCDに囲まれた土地の登記簿に記載されている所有者がXさんとします。そして、境界点ABCDには確りと境界標が残っていたとします。その時、Xさんは境界点ABCDに囲まれた土地の所有者は登記簿に記載されている通り、自分ですと所有権の主張をすることが出来ます。

境界点ABCDの境界標が動いてしまっているようなら、正しい位置に復元する必要はありますが、登記簿に登記されているXさんは、境界点ABCDに囲まれている土地の所有権を主張することができます。それが登記することの最大のメリットです。

所有権の主張と所有権の範囲は異なることがある

昔のロープを使った測量とは異なり、機械の進歩のおかげで人的誤差はあるにせよミリ単位まで正確に測量できるようになりました。そして、不動産の境界に起因したトラブルが多いため不動産の取引に関する法律も厳しくなりました。そのため、不動産の売買のときにはその都度、境界標の明示が行われることが慣習になりました。おかげで境界確定測量が行われ、境界標が復元設置されて、地積更正登記とともに地積測量図も法務局に備え付けられている土地が増え、登記簿と実際の面積が一致するようになってきました。

土地家屋調査士が行う測量は、登記を前提とした測量であるため、既存のブロック塀などの現況よりも法務局に備え付けられた過去の地積測量図や依頼者が保管していた過去の測量図などの資料を基に土地が区画されたときの境界点を復元することが目的になります。

だから登記が出来ない

理論上では境界点は動かないとされていますが、境界標が紛失した後も復元して境界標を埋設しないままで生活していると、本来の土地境界(筆界)線とは違うところに隣地のブロック塀やフェンスが作られることがあります。本来の境界(筆界)線とズレたところにブロック塀が出来上がり、隣地所有者間ではそのブロックのラインがお互いの土地の境界線だと思っています。ですが、本来の境界(筆界)と違うのですから、そこには越境が生じています。越境している所有者は、隣地を占有しているうえに占有している土地の所有権を主張してくるので、隣地とトラブルになることが多いのです。

土地家屋調査士がきちんと調査し測量すると、大抵の越境は発覚されるのですが、越境している側の所有者にとっては、その越境のことを説明されても、理解はできても納得し辛い問題です。普通に生活している人たちにとっては、ブロック塀やフェンスに囲まれた部分が自分の生活の範囲であると思い込んでしまっているからです。登記簿に記載されている面積はただの数字でしかなく、目に見える範囲が自分の所有する土地だと信じて生活しています。

ここが境界の立会確認の難しいとされるポイントです。登記は土地の筆界で管理されています。所有権界と筆界が一致していることが理想ですが、占有の事実がある場所では、占有⇒越境⇒権利の侵害がおきています。

越境を解決しないまま境界立会をしても、所有権界の立会確認をしただけで、本来の筆界の確認はしていないことになります。実際、筆界を本当に理解して納得してもらうことは容易なことではありません。双方が理解し納得できたとき、境界(筆界)確認も完了して境界(筆界)確認書の取り交しが完了します。

所有権や占有権の確認は目で見た事実そのままなので容易に確認できますが、筆界の確認となると一転、双方の主張がぶつかり合うことがあります。双方が意地の張り合いになってしまうといつまでも筆界の確認が出来なくなることがあります。その説明と調整が出来ないと土地家屋調査士の業務も完了できません。そんな時に争いを避けて相手方の主張する筆界を越境した所有権界で境界確認をしてしまう土地家屋調査士もいるようです。当然、越境し占有されてしまっている分、土地の面積は小さくなります。このようにして確定された境界で囲まれているのですから、全体の土地の面積も少なくなります。

土地の境界(筆界)を確認することが目的ではなく、隣接土地所有者からの確認印をもらうことが目的になってしまった結果、土地の面積も小さくなってしまったのです。

このように境界確認が行われ、境界が設置されてしまうと、不動産売買時の境界標の明示はできてしまいますが、地積更正登記はできないと思ってください。法務局の登記官は一流の専門家です。不動産登記は筆界で管理されています。所有権の境界線で登記がされることはありません。登記申請時の書類が筆界を確認したものか所有権を確認したものかは簡単に見分けられてしまいます。結果、登記申請は却下されることになります。

筆界ではなく所有権界で登記を申請したから登記できなかったのです。

こんなトラブルに巻き込まれることは滅多にあることではないと思いますが、人が行う仕事です。注意できることは気を付けるようにしたいものです。

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