土地家屋調査士の相場価格

測量の相場ってあるの？

「はじめてのことで何をするのかも分からないし、ましてや費用もどれ位が相場かなんて全く分かりません」という方がほとんどです。そんな方のために、見積価格が妥当かどうかの判断基準を話してみたいと思います。土地家屋調査士としてこんな思いで見積書を作っているんだ、ということを少しでも理解していただけたら嬉しいです。

読んでくださった方が、迷いなく安心して測量業務を依頼できますように！

測量と境界確認

測量は作業、境界確認はコミュニケーション。作業は、決められていることを淡々と進めて熟していくこと。他方、境界確認は、ひとに承諾してもらえるように説明すること。よって、作業は誰がやっても同じ結果になることが当然で、ひとによる違いは、行うスピードが異なるだけ。境界確認はというと、上手に説明するコミュニケーション能力（ときには、交渉力や折衝力）が必要で、説明する人によって結果が異なってきます。

作業に相場価格はあるが、能力の価格は決められない。

対人説明のない現況測量は相場価格がある

建物を建築するために敷地の面積を測量したり、所有している土地のおおよその面積を把握したいだけの測量では、隣接土地所有者との境界確認の立会を行いません。よって、シンプルに作業量によって価格が決められています。

作業量の違いは、地積測量図の有無や道路台帳など公の資料調査の量と測量方法の違いによる作業量の差です。現況測量のための資料調査は限定的なので、内容に大きな違いはありませんので、容易に価格差を比較できます。測量方法による作業量の違いは、確定測量までとはいかないまでも、どこまでの精度を求めるかによります。

現況測量の相場価格

測量する土地家屋調査士や測量士の測量に対する方針により異なる。

現況測量の対象地の面積が、100～200平方メートル（約30～60坪）の場合、作業量の少ない方法から多い測量までの場合、15万～40万円位の測量費用が相場価格。

境界確定測量

資料調査と測量の結果から元の境界の位置を導き、復元するまでが測量。この測量成果をもとに境界点を復元して、その復元点に接する土地の所有者に立会確認をしてもらい、全員に納得していただけたらその復元した境界点に境界標を設置することが出来ます。

この復元境界点は、原始筆界と呼ばれ最初に決められた場所から動かないとされています。既存の境界標が亡失してしまったり、工事などで動いてしまうことはあります。そのような場合でも、調査・測量の結果から元の正確な位置を導き出し、その復元された境界点が正しい場所だということを説明して、納得してもらい、ずれてしまっている境界標は正しい復元点に設置し直すことになり、亡失してしまっている点には、新しい境界標を新たに設置します。

この立会確認のときに、納得しなかったり、異議が出たりした場合は、境界不調となり、境界標の設置をすることが出来ません。このように対立してしまうと、境界を確定するためには、筆界特定や訴訟で争うことになります。

筆界特定や訴訟になると、時間と費用が追加で必要になりますので、そうなる前に境界立会で纏める能力が評価されることになります。この纏めるための能力が、コミュニケーション能力であり、折衝力や交渉力を伴う各個人差が出てくる部分になります。そして、この個人差のある能力を一定の評価で価格を付けることが難しいため、相場があるとは言えない訳です。

不動産登記を前提とした境界確定測量

正確な土地の面積を登記に反映させる地積更正登記や土地を分割する分筆登記には、隣接土地全部の所有者との境界確認の同意が必要になります。土地の１辺の境界に紛争があり、境界が未確定では正確な土地の面積を計算することができないので、登記することが出来ないというわけです。

確定測量を依頼されて、境界紛争を起こすことなく、毎回キッチリと境界立会確認を纏めて、境界確認書の作成まで問題なく作成できる土地家屋調査士は、有能で、依頼するときの料金も高額になる傾向があります。その反面、料金の安い土地家屋調査士は安いなりの理由があることが多く、現場がまとまらなかったり、境界点の復元ミスなどの事故が起きたりと、結果的に高くつくリスクがあると覚悟してください。

土地家屋調査士の報酬の目安

土地家屋調査士の行う測量は、不動産登記が申請できるということが前提になりますので、作業部分の調査・測量は作業量の多い内容と価格になり、その費用にプラス、立会確認時のコミュニケーション能力に対する報酬額の合計となります。

能力に対する報酬が分からなければ費用の目安も分からないので、私の考える土地家屋調査士の確定測量の費用の目安の考え方をお伝えして終わりにします。

［対象地に接する土地の数 × 10万］+［道路などの官有地(要査定)に接する辺の数 × 20万」

を目安としています。査定とは境界確定協議のこと。例えば、

• 接面道路１辺、隣接土地４筆（筆：土地を数える単位）の場合：(４×10)+20＝60万
• 接面道路２辺、隣接土地４筆の場合：(4×10)+(2×20)＝80万
• 道路１辺、公園１辺、隣接土地５筆の場合：(5×10)+(2×20)＝90万

私の考える土地家屋調査士が行う確定測量の費用の目安