境界紛争の整理
境界紛争って何？
隣地と仲良くないので境界確定はできないと思います。と前置きされてから、境界確定測量のご相談に来られる方がいます。境界の立会確認すら拒否される方や、境界の位置が違うと主張される方まで境界紛争にお悩みの方でも問題の内容は同じではありません。それぞれ異なる問題でも解決しないと売買や相続のための分筆などの目的が達成できないから困ったことになります。
問題を整理することで、解決するためには誰に何を依頼すれば良いか分かります。解決しなければならないことが分かったら、専門家と具体的に相談することが出来るようになります。問題解決のはじめの一歩は、問題を整理して適切な相談相手を見極めることです。
筆界と所有権
境界紛争の問題が、筆界と所有権の範囲のどちらで揉めているのか理解する。筆界の位置を復元するなら土地家屋調査士へ、所有権の確認訴訟と筆界確定訴訟の裁判をお考えなら弁護士へ相談することになります。
筆界（公法上の境界）
不動産売買や相続のときに土地を分筆するときなどに使われる土地の境界のこと。原始筆界とも呼ぶ。一つ一つの土地が法務局に登記されたときからある境界線。個人が勝手に変更することが出来ない法律で定められている境界線。法務局に備え付けられている地図や地積測量図などの図面で確認できるために公法上の境界と呼ばれます。
境界標が現地になかったとしても法務局の図面などから原始筆界の境界点を導き出すことが出来るために、境界確定測量で境界の立会確認をするときや、工事などで亡失したり動いてしまった境界標を正しく埋設し直すときには「境界の復元」という。
筆界は目に見えないが変わらず同じところにあり、可視化するために各１筆の土地を表わしている筆界の全ての折れ点に境界標を埋設する。
この不動産登記を前提とした調査・測量・境界の立会確認・境界標の設置と、境界確定測量の結果得られた土地の形や地積が登記記録と異なっていた時に、土地の正しい現状を登記に反映させる土地地積更正登記の代理申請は、土地家屋調査士が行います。
所有権の範囲（私法上の境界）
所有権の範囲を示す所有権界は、隣接する土地の所有者間で自由に決めることが出来る。双方の主張する所有権の範囲に相違がなければ、その境界線が双方の所有権の範囲を分ける所有権界となる。私人間で自由に決めることが出来るため私法上の境界とも呼ばれています。
個人間で自由に決めることが出来る境界は登記することが出来ないため、後のトラブルになりやすい。双方の主張する所有権の範囲が異なり紛争になってしまったときには、所有権確認訴訟の裁判で争うことも予想されます。その時には、弁護士に相談されることになります。
筆界と所有権界を一致させる
相続や売買などで所有権の範囲を決めた当事者が変わってしまった時に所有権界はトラブルになりやすい。理由は公に記録として残ることがないからです。境界紛争を防ぐためのひとつの方法が、所有権界と筆界を一致させることです。
土地分筆登記と所有権移転登記
上図のように所有者Xと所有者Yの土地10番と11番の法務局の図面の筆界は境界点b-e-d-gを結ぶ線でしたが、実際には直線i-k-jを所有権界としてＸＹ合意の上で使用していました。
このままでは相続が起きたときや売却時にトラブルが起きないか不安になりお互いに土地の整理をすることになり、Xは10番の土地を10-1と10-2に分筆し、Yは11番の土地を11-1と11-2に分筆する登記を土地家屋調査士に依頼し、分筆登記完了後に10-2をXからYに、11-2をYからXに所有権移転の登記を司法書士に依頼しました。
登記完了後は、Xの所有地は10-1と11-2の2筆になり、筆界(a-i-k-j-g-f-a)の整形地になり、Yの所有する土地は10-2と11-1の2筆となり、筆界(i-b-c-h-j-k-i)の整形地となりました。
法務局に登記したことで公の事実として権利の主張もでき、相続や売却時の境界紛争の心配も減少して安心して穏やかに生活されています。
民法では不動産の物権変動につき、177条において「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と定めています。
これにより、不動産の物権変動は登記によって公示されることで、第三者に対抗することができる（第三者に、自己に所有権などの権利があるなどと主張することができる）ものとなります。
ウィキバーシティより引用
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