万年塀の作り替え時が境界確定のチャンス

不動産

『お隣との境の古いブロック塀が危険だから建物が建てられない!このままだと建築確認が許可されませんがどうしますか?』

設計事務所から相談されたのですが、一番困っているのはお施主様です。そして、ブロック塀は私のものではないから私が壊すこともできません。

結論からいうとブロック塀を取り壊して安全基準を満たしたものを作り替えることになるのですが…

  • 既存のブロック塀はお隣さんとの共有物らしい。
  • お互いの敷地に跨って作られたようだ。
  • 高さが2mもあり、今にも倒壊しそうだ。

対策

1 既存のブロック塀の中心を測量して、解体後に同じ場所が新しいブロック塀の中心になるように積み直す

2 既存のブロック塀の中心を境界として、解体後にその境界の内側に新しいブロック塀を作る

3 土地家屋調査士に境界確定測量を依頼して、隣地境界が確定してから新しいブロック塀を作る

1 同じ場所に作り直す

一番安く手っ取り早い解決策です。ただし、新しいブロック塀は建築した方の所有物なので、正確な境界がわからない状態でも、その新しいブロック塀は隣地へ越境することになるでしょう。

後のトラブル防止のためには、次のことを書面で残しておいた方がよろしいかと思います。

  • 境界確定測量を行っっていないので正確な境界は未定のままであること
  • 既存の塀の中心を測量してから新しい塀を中心を合わせて作り直したこと
  • 新しいブロック塀の費用負担について(一方の負担か、費用を折半したのか)

2 既存のブロック塀の中心線の内側に作り直す

この方法だけは避けてください。後のトラブルの原因です。その理由は、

  • 正確な境界がわからないままなので、後日の調査時に混乱しやすくなる
  • ブロック塀の場所を動かした事実だけが忘れられたとき、自分の土地の境界が内側にあるという誤解を招きやすくなる
  • 時間の経過とともに正確な境界確定が難しくなる

3 境界確定測量をしてからブロック塀を作る

最善の方法ですが、お金と時間がかかります。相続や孫の代までのことを考えたら確定測量をして法務局へ地積測量図を提出する地積更正登記までしておくことがベストです。

そのためには、全ての境界確定をする必要があります。道路や水路などの官有地と接している土地や、共有の私道と接している土地の境界確定は費用が高くなります。

建物の再建築のための作業の一つと考えると総額の数%程度かもしれませんが、ブロック塀を積み直すためにと考えると少しでも費用を安くしたいと思います。

全ての境界を確定するのではなく、隣接している土地との境界についてだけ確定して境界確認書を取り交わしておくことも後のトラブル回避になります。

さいごに

どのようにするにしても、まずはお隣さんへご相談されることから始めてください。遅かれ早かれ、お互い様のことなので一緒に折半して境界を確定しましょうとなるかもしれません。

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