海外不動産投資の後始末

投資
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魅力的な海外不動産投資

  • 「なぜ海外不動産に投資したのですか?」
  • 「儲かりました?」

この質問の答えが聞きたいです!

コメントを残すか、お問い合わせからご連絡いただいても結構です。メールアドレスに直接メールを送ってくださるのも大歓迎です。必ずお返事いたしますのでご協力をお願いいたします。

いただいた情報を整理して、メリット・デメリット、注意点、ノウハウとして皆様に還元させていただきます

ハワイのホテルコンド・カリフォルニアの一戸建住宅、フィリピンやマレーシアの高級マンション

日本から出ることなく、世界中の不動産を購入できる時代になりました。日経新聞の見開き一面をフルに使ったハワイの別荘地購入の広告が初めて知った海外不動産の販売会の案内でした。都心の高級ホテルの会議室での説明会。豪華な幕の内弁当が付いてたと聞きました。予約してわざわざ会場に出かけないと詳細を知ることが出来なかったときから、まだ何十年も経ってないと思います。今ではインターネットを使ったオンラインのパソコンの画面上で実際の物件を見ることが出来るようになりました。

少し前まで、実際に現地に行くことが出来なかった投資家さんは、パンフレットの写真を見て購入することが当然のことのように行われていました。

技術の向上でより多くの日本人が海外不動産を購入しています。それも都心部に住んでいる人だけではなく、日本中に海外不動産のオーナーはいらっしゃいます。

先行者利益はなくなった

まだほんの20年くらい前、ホノルルのビーチ沿いのSTUDIO(ワンルームマンション)は、1000万円程でした。それが数カ月で、1000万円以下の物件はなくなり、半年もすると1500万円になり、どんどん値上がりしていき、3000万円を超えても下落することなく価格を維持し続けています。

北京やマカオの高層マンションも初めは1000万円で購入できたそうです。それが数年で1億円を超えた。

この期間中に買って売った投資家さんは、何も知らなくても煩わしい思いもすることなく、儲かったと言います。

今もまだ持ち続けている方は、特別な意図を持っているか、売り時を誤ったか、売り抜けられなかった方だと思います。

これからの海外不動産投資に必要な5人の存在

何も知らなくても実際に投資するという決断力と行動力だけで儲かる時期は過ぎ去ってしまいました。これからは投資家自身が勉強して知識を得ることは当然のことながら、孤独に一人で頑張るのではなく、チームで成功する考え方が海外不動産投資の成功にも必要になってきます。海外不動産投資で儲けるために重要となる大切な5人のパートナーは次の通りです。どの一人にしても信頼できる人であることが大前提です。

現地の友人

一番大事な存在になります。住んで生活してみないとわからないことがたくさんあります。仕事抜き、損得勘定なしでお付き合いできる友人のような関係が理想です。日本の日本人としての慣習や考え方に固執することなく判断するためにも、この友人の考えや意見がとても参考になります。日頃から大切にお付き合いするようにしてください。

日本人ほど思いやりがあり、お節介で優しく正直な人を私は知りません。ただし、ドリームブレーカー(ドリームキラー)には要注意!!お金に関する相談は一切しない方が人生が楽しくなります。

現地の不動産エージェント

不動産投資をするとその物件が在る国の様々な法律の制限に従う必要があります。不動産の購入から始まった不動産投資も売買契約のルールや手続き、金銭の支払い方や計算方法、登記制度の有無、不動産に関する各種保険、テナント探しに備品の補修、家賃の回収や申告の方法に税金の支払い等々。

不動産エージェントが如何に優秀で優れていても、不動産エージェントは不動産のプロです。登記や保険、修繕や税金に関してはそれぞれその道のプロがいます。勤勉な不動産エージェントで、かつ他業種との繋がりも大切にしている顔の広いエージェントだと最高です。

現地の管理会社

もっとも頻繁に連絡し合う関係になります。家賃の回収・送金、設備や備品の修理・交換、テナントとの交渉事が発生した時、たとえ別途料金が発生しても最初の対応をお願いすることになるでしょう。その後、弁護士を紹介してもらうことになったとしても、迅速な対応がクレーム処理の大原則です。日常的にテナントと接している管理会社の担当者はとても大事なビジネスパートナーといえるでしょう。

投資家も管理会社の担当者も人間です。相性も大切です。こちらからお願いしているという謙虚な態度で接するようにしてください。ただし、我慢し続ける必要はありませんので、ビジネスマナーを守りつつ担当を変えてもらうように管理会社と相談してください。

現地の銀行口座

意外と多い現地に銀行口座を持っていない日本人の不動産オーナー。毎月の家賃をその都度日本へ海外送金してもらっている。海外送金の手数料はかなり高額ですし、為替の負担もバカらしい。これでは、銀行に寄付し続けていることになります。それもかなりの金額になります。

さらに、不動産を所有していると、毎年その国での申告と税金の納付が必要になります。現地に銀行口座がないと、納付するための海外送金と為替の手数料を負担することになります。また、修正があったときには還付金の受け取りが問題になります。税金の還付金を他国の指定口座に海外送金してくれる国を聞いたことはありません。そして、小切手を送ってもらっても日本の金融機関で日本円に両替できるところも少なく、あったとしても手続きが面倒なうえに手数料が異常に高額です。

目的はお金を増やすための投資です。余計な経費が掛からないようにするために、海外不動産投資と現地の銀行口座開設はセットで考えましょう。

日本の不動産エージェント

知らないことを調べるためには、知らないことが何かを知ることが必要です。不動産投資が難しいと思われる原因の一つが、関係する法律が多岐に渡り多すぎるために、何を調べれば良いかが分かり辛いためです。

歯が痛くなったら歯科に行きます。胃がもたれて苦しかったら内科に行きます。頭が割れるように痛いときは?痙攣が止まらなかったら?何処にいきますか。

国が違えば法律も異なります。ですが、不動産投資は事業であり、金儲けのひとつです。収入があり利益が出たら税金を納める。これはどこの国も同じです。似通った制度であれば、調べることも似ています。不動産の相談は、不動産業者に聞いてみるとヒント位はすぐに見つかると思います。

気軽に相談できる不動産業者とお付き合いをしていることも海外不動産投資には必要です。

海外不動産が悩みの種

勢いで購入した海外不動産。購入時の不動産エージェントとの交流もなくなり、管理会社との付き合いもなく、ただ所持しているだけで現地に見に行くこともなくどうなっているのかさえわからなく、処分にお困りのかたもいらっしゃると思います。

  • 現地に行く時間がない
  • 言葉が分からない
  • 物件まで行くことが出来るか不安
  • 現地に知人がいない
  • 相談できる人がいない

ただ所有しているというだけで、全く運用していなくて税金と管理費だけ支払い続けている方もいらっしゃいます。将来の不安材料のひとつになってしまっている方もいらっしゃいます。

処分したくても処分できない

費用を払って手放す

お金がかかっても手放したいと思うほどお困りの方もいられると思います。

私も海外不動産に興味を持ち、アメリカのカリフォルニア州とハワイ州の不動産ライセンスを取得しました。東南アジアの不動産にも興味がありフィリピンとミャンマーに視察に行きました。中国や香港の不動産はなんとなく怖いというイメージが先行してしまい調査すらしませんでした。歴史のある国なら安全かと思い日本人の代理店を介して英国の不動産を購入しました。

アメリカの不動産は、現地で活躍しているエージェントが日本にいたころからの信頼関係があるので今でも交流を続けながらサポートし合うようにしています。東南アジアの不動産は、現地の市場価格と販売価格がかけ離れていることと仕組み自体に疑問点が多いため見合わせています。英国の不動産は欠陥住宅であることが発覚し管理組合で弁護士を雇用して問題解決にあたっている最中です。英国の問題に関しては、不動産の開発から建築、販売に関わった全ての業者(ディベロッパー、コンサル会社、弁護士、販売会社、管理会社)が、問題発覚後すぐに倒産や破産の手続きを始めて逃げてしまうというありさまでした。あまりの責任感の無さに怒る間もなく呆れてしまいました。失敗したらやり直す。何度でも挑戦できる!って、こういうことではないと思いますが。。。

「すべて自己責任」だから一日でも早く連絡しよう!

どんな悩みや困難もなかったことにすることはできませんが、いつまでも当事者でいる必要はありません。たとえ損をしても一旦手放し縁を切り、リセットして新しく始めることは誰にでもできます。要は無駄に時間を浪費して被害を大きくすることなく、さっさと合法的に手放してしまうことです。

損はいつか取り戻すことができる経験という財産になります。

  • ググって検索する
  • 海外に友人がいる友人に尋ねる
  • その国の大使館に電話する
  • 海外の不動産会社へメールしてみる
  • 不動産会社に問い合わせる

いますぐ解決に向けての行動を起こしましょう。わからなくても続けて行動しているうちに問題解決のヒントが次々と見つかります。そこまでいったらあとは時間が解決してくれるでしょう。わからないことがわからないままでもいい。とにかく問い合わせてみる。多少の損は気にしない。手を止めない。怖がらない。面倒だと思わない。全て自分で蒔いた種。自分で努力しましょう。協力してくれる人は大勢います。

明日でも、後でも、一休みしてからでもありません。いますぐはじめの一歩を踏み出してください。

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