不動産投資の大前提として境界確認が済んでいることは絶対に譲れない重要事項のひとつです。給湯器など設備の不調やエントランスにオートロックが付いていない、あるいはエレベーターの交換が必要なこと。これらの要素は、投資前に解決費用を見積もることが出来る。事前に収支を計算し、購入希望金額を算出する。この金額を売主が承諾すれば成約できることになる。
売主、買主、そして不動産仲介会社と、取引関係者全員がハッピーな結果となる。
ところが、近隣環境や事故物件、境界トラブルなどは、目に見えないだけでなく解決費用を見積もることもできません。想定内の金額で解決できればラッキーで、いつまでもいくら払っても解決できない状態になることもあり得ます。購入したとたん最悪の状態に陥るわけです。資産を増やすことが目的で投資をしたのに、いきなりババ抜きのジョーカーを引かされたような状態です。買主は大損し、心理的にも相当なダメージを負うことになります。
起こり得るリスクの芽は、事前に摘んでおくことで投資が始められるのですから、ご自身で決められた投資の条件、自分で抱えると決めたリスクと売主に解決してもらうリスクの範囲は確りと守って、取引に臨んでください。買主だけが損することにないように！不動産仲介会社は手数料を稼ぐために仕事をしてるのですから、手数料を受領した後、どこまであなたの見方でサポートし続けてくれるのでしょうか？
某大手不動産仲介会社が、私の面前で、購入希望者のクロージングで言った言葉
- 「 境界確定をしないで買われる方も大勢いますよ！いつまでも境界確定をしてほしいと言ってるようでは、物件を購入することはできません！」
境界確認の方法
どうしても欲しい！物件に惚れ込んでしまうこともあるでしょう。こちらの購入希望条件を提示しても売主も仲介会社も何も一切対応してくれない。そんな時の選択肢は2つだけ。リスクを承知で購入するか、購入しないで見送る、のどちらかです。いつまでも迷って結論の先延ばしをすることは、売主に対して失礼になります。購入する意思が勝っているようでしたら、売主の承諾を得たうえで、以下のことを確認することでリスクの程度を測ることはできます。
過去に境界確認を行ったことがないか隣地の所有者に確認する
現所有者に伝えられてなく知らなかったり、忘れてしまっていることはよくあります。境界確認書が不動産権利証と一緒に保管されていることがあります。対象地の売主に再度確認してもらうことは当然ながら、隣接土地所有者にも確認することで、重要書類が出てきて一気に境界問題が解決することがあります。
登記事項証明書で履歴を調査
法務局に地積測量図がないか再度調査してもらうと同時に、対象地の登記簿謄本（登記事項証明書）だけでなく、隣接地の登記簿謄本（登記事項証明書）も調査してもらう。その際、所有者事項証明書ではなく全部事項証明書を取得してもらってください。
- 所有者事項証明書：登記記録に記載されている所有者の住所、氏名、持分の情報のみが記されている
- 全部事項証明書：登記記録に記載されている不動産の物理的情報である面積や地目などから、過去の所有者の履歴、その不動産を取得した経緯やローンなどの情報も記されている
対象地だけでなく隣地の履歴を調べることも境界確定の重要な調査のひとつです。登記記録は登記申請されたことが新しく追記される制度です。相続が発生して未登記のまま50年以上も申請されていない不動産もあり、全く現状を反映していない登記記録もありますので、その点は注意が必要です。
現地確認
登記簿謄本や地積測量図と現地の状態を比較すると境界の位置が推測できます。正確に調査するためには測量士や土地家屋調査士に相談する必要があり、それなりの費用が発生します。まだ、売買契約前で費用をかけたくないときには、隣地所有者にも承諾してもらい、ブロック塀や万年塀など境界線だと思われる構造物の始点と終点付近を掘って境界標を探してみることをお勧めします。
隣接土地所有者も境界の位置は気になることです。そして、何度もお会いしているうちに関係性も良くなります。良好な関係性が得られる隣地所有者であれば、境界未確定で購入したあとに境界確定することのリスクは小さく、境界トラブルになる可能性は低いと予想できます。購入する方向で話を進めてよろしいかと思います。
また逆に、隣地の土地所有者が一切協力してくれないようでしたら、そこには何かのトラブルが存在する可能性が高く、隣人関係が良くないと推測できるので、購入後にトラブルが起きる可能性も高いと思います。問題のありそうな不動産を見極めることが出来るので、購入して後悔することを未然に防ぐことになります。
ここまですれば、未練なく次の物件探しに移れることでしょう。
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