再建築不可?!【未接道用地】

不動産

『再建築不可』といわれても、さらに踏み込んで確認してみる

「建て替えができない!? それってどういうことですか?」

不思議ですよね。
既にある家を建て替えることができない。

凄く安かったから購入したのに、建て替えができないとこんなに古い家には住むこともできない。

これ、買主だけの問題ではありません。売主も知っておいた方が良い。
例えば、相続で取得した不動産を売ろうとしたら二束三文でなら売れますといわれた。
「なんでこんなに駅に近くて便利なところにある不動産が二束三文なんだ?」

不動産屋さんから聞かれたことがある方もいらっしゃると思います。

 『再建築不可』

『この物件は、再建築不可なのでこの値段なんです。大規模な増改築はできませんがリフォームぐらいならできます。キッチンとお風呂を交換してクロスを張り替えれば、まだまだ住めますよ!』
このように紹介された方もいるはずです?

しかし、建て替えはできない。。。

さて、この再建築不可の原因ですが、道路に起因していることがほとんどです。
建物を建てるためには、建築許可が必要になります。
建築基準法という法律の規制に合ったものしか建築することができません。
大きく二つの基準に分けて考えることができます。
建物を建てるための敷地(土地)と計画している建築物(建物)です。

建物の敷地となる土地は、建築基準法で指定された道路(原則4m以上の幅がある道路)に2m以上接していなければなりません。2m以上接道している(間口)敷地の中に、広さや高さ・用途といった細かい制限にあった建物を建築する事ができます。

『建築基準法の道路に接していますか?』

この条件を満たしていないから再建築不可となっています。
まず、建築基準法の道路に接しているかどうかの確認方法です。その後、道路について説明します。

建築基準法の道路の調べ方

1 役所で確認
2 ホームページで確認

役所で確認

管轄している役所(市役所、区役所など、事前に電話で「○○(住所)の前面道路の建築基準法上の扱いを調べたいのですが、そちらでよろしいですか?」と尋ねてみます。

担当している部署(建築課が多い)の窓口に繫いでもらったら、確認方法を伺い、直接行く必要があれば窓口へ行くようにします。

窓口では詳細な住宅地図があるので、対応してくれた人と一緒に地図上で場所を特定して聞く。
「ここには家が建てられますか?」
「建築基準法上の道路の扱いも教えてください。」

これで伝わります。
建築基準法の道路に接していることが確認できたら、『道路の種別』と対応してくれた窓口の人の名前をメモするようにしてください。

もし、建築基準法上の道路に接道してないときは、現状では、その土地で建て替えはできないので既存の家を使い続けるか、売却するとしても著しく安くなってしまうことがわかります。

ホームページで確認

最近は、役所のホームページも情報開示サービスが良くなってきました。建築基準法の道路種別を公開しているところが増えてきましたので、下記のように検索してみましょう。すぐに見つけることができなくても、実際に役所へ行く前に電話で聞いてみてください。

【〇〇市△△●ー●ー● 建築基準法 道路】で検索する。

該当するページを見つけたら、地図の画面になることが多いです。
地図上で場所を特定すると、基準方の道路には一般的には色で塗られてます。その色によって、道路の種類まで表示されます。
調べたい土地が建築基準法の道路に接していることがわかれば大丈夫です。

調査した土地の接道している道に色が塗られていない場合は、建築基準法の道路ではない可能性が高いです。

その土地をそのまま売却してもまとまったお金にはならないでしょう。
時間に余裕がありましたら専門家に相談してみるのも一つの方法です。

次に道路の種類です。

建築基準法の道路
「ガイドマップかわさき」より引用

道路法と建築基準法の違いに注意

役所の道路課で入手できる道路の情報、路線名・幅員・道路台帳図面・道路境界図などは、官(都道府県や国、市区町村)が所有管理する道路についての情報です。しかしこの全ての道路が建築基準法でも道路として取り扱われている訳ではありません。必ず、建築基準法の道路についても調査・確認することが必要です。
建築基準法の道路であることの確認ができたら、次に幅員が重要になります。

建物を建てるためには、幅員4m以上の(建築基準法で認める)道路に2m以上接していることが必要とあるように、現況の道路が4mに満たないときには、道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路として提供する道路後退が必要になります。この後退する部分をセットバックと言います。

このセットバックする後退部分は、行政によって決められています。

道路課の調査で道路の境界も確定していて、現地も道路後退されていて4m以上の幅もあるのに、建築基準法の道路でない場合があります。
下の写真のように途中までは建築基準法の道路扱いで、その先は建築基準法の道路ではなく、通路として使われているだけの空地で、その通路に接している土地に建物は建てられないということがあります。
もしも、実際に建物が建っているとしたら、無許可で勝手に建築したか、あるいは43条ただし書(建築基準法第43条第2項第2号)道路と呼ばれる特別な許可を得て建築されたもののどちらかです。

また、細い未舗装の通路のような私道に沿って建物が建っている場所はたくさんあります。この場合の道路の扱いによって不動産の価値は天と地ほども変わる事になります。
建築基準法第42条第2項の道路か、建築基準法第43条第2項第2号(旧ただし書)の許可のどちらかで建築された建物は、法務局に登記されていることが多いので、法務局で建物の登記の有無を調べることも大事な調査のひとつです。

42条2項の道路ならセットバックするだけで建築できますので土地家屋調査士に相談して測量すると建築できる土地の広さや形状が明確になります。

43条ただし書の許可だったときには、再度43条2項2号の許可を取得することができるかどうかを不動産の専門家や土地家屋調査士などにご相談ください。

不動産の売却金額を査定してもらうことでもご所有の不動産の評価を知ることができます。
東京、神奈川、埼玉、千葉の首都圏1都3県でしたら私も対応できますので、お問い合わせからご連絡ください。

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