私道に面した不動産の利用で気になる問題、人や車両の通行と生活に必要な水道やガスなどの地中埋設管の掘削について。この不動産を再建築したり売却するためには、私道の所有者全員の通行・掘削承諾が必要でしょうか？
その私道が建築基準法の2項道路か位置指定道路であることを前提に考えてみます。結論は、その私道の所有権を持っていれば大丈夫。持分がない場合には承諾が必要。だと考えられます（原則）。以下、もう少し細かく考えていきます。
42条2項道路と位置指定道路
2項道路と位置指定道路は建築基準法でその道路に接している土地に建物を建築することが出来ると認可されている道路のことです。
私道に所有権の持分がない
合法的に建物が建築できても、その土地が面している道路が私道であり、持分がなかったら、他人の土地を使用（通行と埋設管の設置）しないと土地・建物を使えませんしたどり着くことさえできません。他人の土地に承諾なく勝手に入ったり、物（埋設管）を設置したりすることは犯罪行為になりますのでできません。よって、私道所有者の承諾が必要になります。
この承諾を得ることが折衝事なので、多額の費用を要したり、承諾を得ることが出来なくて大きなトラブルになることがあります。持分のない私道に面している土地の所有者は、建て替えや売却をするときには、事前に【通行承諾書】と【掘削承諾書】を取得するようにしてください。
私道に所有権の持分がある
一般的に、私道の持分があるということは他の私道の持分のある所有者と同等の立場にあるということです。よって、通行に関しては必要以上に心配する必要はないと思います。また、掘削に関しても、原則、新たに承諾を得る必要はないと考えます。
ただし、既存の建物と同規模の建替えや現況有姿での売買以外は注意が必要です。特に、上水道と都市ガスの埋設管は独自のルールのようなものがあり、敷地内への取り付け管を引き込み直すときにも私道所有者全員の承諾書を取得するよう求めてきます。
古い住宅地では私道内本管からの引き込み管が13ミリ管と細い場合が多く、建て替え時に水圧を上げるために20ミリ管以上に取り換える必要が生じることがあります。ですが、口径を太くすると水圧が足りなくなり他へ影響が出る可能性があります。その時には、公道から独自に引込むか、私道内敷設管を取り換える必要があり、多額の費用負担が発生してしまいます。都市ガスも同様の考え方のようです。
敷地内に引き込まれている管を利用する分には、私道の掘削承諾を取る必要はありません。
私道に接している土地については日常的な配慮が重要
私道に関しては、持分を持っているか持っていないかで対応の仕方が大きく異なります。そしてもう一つ大事なことは、ご近隣との関係性です。日頃からご近隣との関係性を大事にして挨拶し合うような関係なら、ご売却、建て替えなどの理由に関係なく、承諾書の取得に快く応じてもらえることでしょう。
例えそこで生活していなく、賃貸アパートなどで資産運用していたとしても、盆暮れ正月の挨拶は欠かさないなど、関係性が希薄化しないように心を配っていれば、大きな問題になることはないと思います。
もし、購入後一度も現地に行ったこともなく投資用の物件として業者任せにしていたとしても、建て替えや売却を考えたときに、全てを業者任せにするのではなく、所有者自らが先ずご近隣へ挨拶に伺うことから始めるだけで、その後の状況は大きく変わってきます。
不動産は、ご自身の大切な大きな財産です。自ら率先して行動してみてください。心配事が取り越し苦労で終わることが多々あります。
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