減価償却費が一番大きい節税効果

節税対策を目的に不動産投資を始めるかたもいらっしゃいます。このような方の多くは、本業をお持ちでその本業がうまくいっている。そのため毎年高額の税金（所得税と住民税）を納めている。この税金を少なくしたいから不動産を購入します。そして、その不動産運用が黒字になるまでの赤字分は本業の利益から差し引くことができるので、全体の利益が小さくなり、利益の減った分、税金が少なくなる。というものです。

このように本業の黒字から副業の赤字を差し引いて計算することができる制度を損益通算と呼びます。そして、損益通算することができるのは、副業の不動産投資の所得が赤字の場合に限ります。

節税しながら不動産という資産を形成することができることがメリットで、徐々に赤字分は減少していき黒字になります。黒字に反転した後は、損益通算とは呼びません。利益が増えることになりますので、また税金は高くなりますが、増えた税金以上に収入が増えていますのでその不動産投資は成功したと言えると思います。

税金を減らすことばかりに集中してしまい、貸すことも売ることもできないような不動産を購入することは、お金を捨てただけ！になりますので、気を付けてください。

不動産投資の赤字

赤字とは、不動産から得られる収入（家賃）よりも会計上認められている経費の方が多い状態をいいます。

先の赤字を作ることに専念するあまり、ローンを利用して不動産を購入し、赤字にするためにテナントの募集をしなかったとします。それでもローンの返済はあります。手持ちの資金から返済していくことになるので、預貯金だけが減り続けて、手持ちの資金が無くなってしまったら破産することになります。大切なお金を節約するために始めたことで、お金を失ってしまうことがないように、家賃収入とのバランスを考慮して不動産を選ぶようにしてください。

会計上認められる経費

所有している期間、継続的な経費

• 減価償却費
• 固定資産税・都市計画税
• 修繕費用
• 管理費
• 損害保険料
• ローン返済の建物部分の利息費用

購入時にのみ必要な経費

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• ローン手数料
• 司法書士報酬
• 仲介手数料

※購入時の仲介手数料は建物部分を取得費に足して毎年減価償却していくなどのルールがありますので、詳細については税理士などの専門家へ確認してください。