空き家対策
こんにちは、土地家屋調査士の朝比奈です。
不動産業界30年目になりました。
今日は「空き家の活用にお悩みの方」に向けたお知らせがあります。
分譲マンションや賃貸住まいの方には該当することがありません。
無駄に心配して気疲れすることなく毎日の生活を満喫してください。
【空き家の悩みから解放されるには？】
空き家を所有していることがストレスになっている方が増えています。
悩みの原因はいろいろあります。例えば、下記のとおり。
「相続でもらった不動産。すぐに売るのを気兼ねして、何もしないままにしてました。賃貸で有効活用するにしても、家の中の物を片付けないといけない。随分傷んでるみたいだしリフォーム費用も必要になってくるんだろうなぁ。ご近所迷惑にならないように毎年１回は見に行くようにしてたけど、草刈りだけでも一苦労。
もってるだけで固定資産税や火災保険などの維持費もかかり続けてる。このまま放置しておけるほどの余裕もない。そろそろどうにかしたい…」
【空き家を優良な資産へ変える】
この空き家を優良な資産として活用する方法は二通り。
『貸す』か『売る』か
【貸す】
家賃収入を得る。
そのための作業は下記の通り。
手順１．残置物の整理・処分
思い出の品、必要なものを運び出して、残りは処分する。
手順２．必要最低限のリフォーム工事
- 屋根、雨漏りとシロアリ被害のチェックは必ず行うこと。
- 水まわり（キッチン、お風呂、トイレ、洗面所）の交換は高額になり、出費を家賃で回収できないリスクがあるので、できる限り既存の設備を利用する。
- 給湯器の確認も大事。
- 壁と天井は、クロスの張り替えで十分。
- 床は腐食に注意。畳は表替えで対応できないようなら、洋室への変更を検討する。
※全体のバランスと費用については工務店さんと遠慮なく相談する！
手順３．建物全体の火災保険に加入
手順４．入居者募集
物件のある最寄駅周辺の不動産会社へ入居者の紹介を依頼する。アパートやマンションのような共同住宅ではなく一戸建の場合は、１社のみに依頼する専任媒介ではなくて、同時に何社にもお願いできる一般媒介で複数の会社へ依頼する方が良い。大手不動産会社のチェーン店の若い営業マンが一生懸命でフットワークが軽いので、個人的にオススメです。
手順５．賃貸借契約
入居者が決まりましたら、賃貸借契約の締結です。不動産会社に作成してもらい契約するようにしてください。その際、入居者本人だけでなく連帯保証人は必ずつけてもらうようにします。さらに安心を求めるようでしたら、家賃保証会社もつけるようにしましょう。
手順６．管理
アパートやマンションのように複数戸の集金などの管理は、管理会社に依頼した方が良いと思いますが、戸建住宅の賃貸管理はご自身でできないか考えてみてください。家賃滞納が著しいときには、家賃保証会社に対応してもらえば良いです。そして、年に１、２回の草刈りは必要になりますが、それとは別に毎月の管理費まで支払う必要はないと思います。
【売る】
空き家を売却して現金にする。
リフォーム工事に必要な金額と回収できる家賃収入のバランスが悪く、費用対効果が見込めない場合は、売却した方が良いかもしれません。
売却するときには次の２点を考えてみます。
・誰がなんのために購入するのか？
・購入目的を達成するために必要なことは？
買主にとって目的達成のために問題となることは、そのまま空き家（不動産）の価値を下げる要因になり、売買価格にダイレクトに反映されることになります。
そして、事前にマイナスの要因（問題）を解決したお金の方が、そのまま売却しようとして下がる価格分よりも安価なことの方が多いです。
現状あるがままの状態（現況有姿）で売りに出ている物件が多いようですが、問題を解決しないと売れない不動産があるということも知っておいてください。
『購入目的を考える』
- 空き家を壊して新しく家を建てる
- リフォーム工事をして住む
- 空き家を壊して駐車場にする
売買取引後のトラブル回避の確認事項
- 土地の形と面積が明確である
- 道路と土地の境界線が明確である
- 接している道路の幅が４m以上ある
- 土地が道路に接している部分の長さが２m以上ある
- 接している道路は国や県、市区町村の道路である
- 接している道路は私道で共有者の一人である
- 接している道路は私道で共有者の一人ではないが、通行承諾書と掘削承諾書がある
- 上下水道、都市ガスなどの埋設管が公道から引き込まれていて使用可能である
- 浄化槽やコンクリートがらなどが地中に埋められたままになっていない
- 電線や電話線のケーブル、隣家の屋根などが敷地上空を越境していない
など、以上１０項目については全てYESのチェックが望ましい。
後でトラブルになった場合には、裁判になることもあり精神的にも金銭的にも大きな負担になりかねません。
気になることがあるようでしたら取引前に解決するようにしてください。
それぞれの対処方法は、特別なことをするわけではありませんのでお知り合いの不動産業者か土地家屋調査士に尋ねたら教えてもらえると思います。
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