不動産担保ローン

お金を借りるときに不動産を担保にすることがあります。同じ担保なら少しでも有利に使いたいものです。では、担保としての価値を高めるにはどうしたら良いのか？

貸す側の立場で考えてみたいのですが、お金を貸した側が一番に望むことを叶えてあげる。貸主の望みは、回収です。約束通りに返済してもらえない。回収が滞った。担保不動産をもらったから喜ぶか？

いいえ。不動産ではなく、お金を返して欲しいだけです。

担保として提供された不動産を現金化するためには、不動産を売却する必要があります。この不動産の売却手続きを速やかに行える状態にしておくことが一番安心できる条件になります。そのために不動産の現況と登記記録を一致させておく。これは貸主だけでなく借主にとっても大事なことです。それでは、具体的にどのような登記が必要になるのでしょうか？ 

建物表題部変更登記

建築当初からリフォームや修繕工事をしたことがない建物なら、現在の建物は登記記録と同一であると思います。しかし、過去に増改築したことがある場合には注意が必要です。特に確認したいポイントは、構造と床面積です。

平家を２階建に増築したことによる床面積の増加と階数と屋根の構造の変更、サンルームを作ったことによる床面積の増加などです。ともに、建物表題部変更登記が必要になります。建物表示変更登記と言う人もいますが、どちらも同じ意味です。

土地地積更正登記

測量機械の改良や記述進歩によるところが大きな要因ですが、実際の面積と登記記録に大きな差異がある時には、登記記録に反映させる土地地積更正登記が必要です。

この前段階の測量で、全ての土地境界を確認して、亡失していたり動いてしまっている境界を元の正しい位置に復元・設置する土地境界確定測量を実施することになります。この境界確定測量を行い土地地積更正登記まで完了しておくことで土地の境界に関係するトラブルを未然に防止することもできます。

土地地目変更登記

現況は宅地として使用されているにも関わらず、登記記録が山林や田など昔の状態のままである時には土地地目変更登記が必要です。

山林や雑種地でしたら大きな問題にはなりにくいのですが、登記記録の地目が田と畑のときは要注意です。田・畑の場合は、農地法との関係ですぐには所有権の移転登記ができません。そもそも売買ができないということになり大きなトラブルに発展するリスクが大きいです。必ず確認して農地法の手続きをしたうえで地目変更登記をしてください。 

土地家屋調査士に委任する

不動産の表題部に関する登記は、土地家屋調査士の専属業務です。そして、不動産登記を前提とした測量も土地家屋調査士の業務になります。詳しくは、お知り合いの土地家屋調査士にご相談ください。